Khi nào giao dịch đất, nhà ở được
coi là hợp pháp ?
Giao dịch liên quan đến quyền sử
dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực trừ trường một
bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Giao dịch liên quan đến quyền sở
hữu nhà, căn hộ cũng phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực, việc
mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng)
và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại
UBND cấp có thẩm quyền; sau đó phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước
bạ và đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhượng tại
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Đây cách duy nhất để hợp pháp hóa
giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà cửa và được pháp luật thừa nhận
khi đó mới được đăng ký biến động/cấp mới giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng
đất đai, nhà cửa mới.
Giá trị pháp lý của vi bằng đến quyền sử dụng/sở hữu đất, nhà ở
Còn “Vi bằng” là văn bản do
Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng
kiến được dùng làm chứng cứ trong xét xử và để thực hiện các giao dịch hợp pháp
khác theo quy định của pháp luật. Giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự
kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, nhưng những sự kiện, hành
vi được ghi nhận đó phải là các giao dịch hợp pháp được pháp luật công nhận.
Việc lập vi bằng liên quan đến việc
ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các
bên chỉ có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ
được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,...), nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này không có giá
trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật;
tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến
động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo quy
định của pháp luật, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do Văn phòng Thừa phát
lại lập không đúng quy định; vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để
tòa án xem xét khi giải quyết vụ án liên quan đến tranh chấp nhà, đất; không là
căn cứ để thực hiện các giao dịch về nhà, đất không phù hợp quy định của pháp
luật.
Thời gian qua cho thấy, trong
giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng
thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người mua và bán thường thống nhất
với nhau thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy
tờ tay. Nhưng hiện nay, do có thêm hoạt động của Văn phòng Thừa phát lại với chức
năng lập “Vi bằng”, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, để tạo
lòng tin hơn cho người có nhu cầu mua nhà đất, các đối tượng đầu nậu bán nhà đất
không có giấy tờ hợp pháp, xây dựng không phép, không phù hợp với quy hoạch,...
sẽ dùng hình thức đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi,
sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên, nhằm che giấu
các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, khiến người dân nhầm lẫn
việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà,
chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực; hoặc sẽ dẫn đến
tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở
ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do
tranh chấp tài sản của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền
không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.