1. Lưu ý về điều kiện cho thuê
nhà ở Theo quy định hiện hành, nhà ở cho thuê phải đáp ứng đủ các điều kiện
sau:
- Bên cho thuê phải có hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc các giấy tờ khác chứng
minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất
đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở;
- Nhà ở không thuộc diện đang có
tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu hoặc đang trong thời hạn sở hữu
nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Nhà ở không bị kê biên để thi
hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực
pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Nhà ở không thuộc diện đã có
quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm
quyền;
- Nhà ở phải bảo đảm chất lượng,
an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ
sinh môi trường.
2. Lưu ý về hình thức và nội
dung: Hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên
và phải được lập thành văn bản, bao gồm các nội dung cơ bản sau:
+ Họ và tên của cá nhân, tên của
tổ chức và địa chỉ của các bên;
+ Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch
và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;
+ Giá cho thuê;
+ Thời hạn và phương thức thanh
toán tiền;
+ Thời hạn cho thuê;
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;
+ Cam kết của các bên;
+ Các thỏa thuận khác;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
+ Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
+ Chữ ký và ghi rõ họ, tên của
các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người
ký.
3. Lưu ý về thời hạn thuê và giá
cho thuê nhà ở: Về nguyên tắc, bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về
thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà (theo định kỳ hoặc trả một
lần). Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải
tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá
thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận
được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải
bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
4. Lưu ý cho thuê nhà ở thuộc sở
hữu chung: Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả
các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở
thuộc quyền sở hữu của mình. Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại
diện ký hợp đồng thuê nhà ở.
5. Lưu ý việc chấm dứt hợp đồng
thuê nhà: Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp
đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
+ Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn;
trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90
ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm
dứt hợp đồng;
+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
+ Nhà ở cho thuê không còn;
+ Bên thuê nhà ở chết hoặc có
tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung
sống;
+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng,
có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà
ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê
thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc
chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong trường hợp này, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác.
6. Lưu ý quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp
đồng của bên cho thuê: Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng,
bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở
đang cho thuê, trừ các trường hợp sau:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng,
không đúng điều kiện theo quy định;
+ Bên thuê không trả tiền thuê
nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không
đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới,
cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn,
cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ
sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung
quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp,
bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
+ Trường hợp khác theo quy định của
pháp luật.
7. Lưu ý quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp
đồng của bên thuê: Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
thuê nhà ở khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư
hỏng nặng;
+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý
hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa
thuận;
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn
chế do lợi ích của người thứ ba. + Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
thuê nhà ở phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy này mà gây thiệt hại thì phải bồi
thường theo quy định của pháp luật.
8. Lưu ý vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng
thuê nhà ở: Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải
công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Tùy theo từng trường
hợp cụ thể, các bên có thể cân nhắc việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê
nhà ở để có bằng chứng vững chắc hơn về việc xác lập giao dịch giữa các bên.