Thông tin và nghĩa vụ cung cấp
thông tin của chủ đầu tư đối với dự án và sản phẩm được bán trong dự án đó: người
mua luôn phải yêu cầu chủ đầu tư, môi giới cung cấp các thông tin liên quan đến
dự án, sản phẩm, quy hoạch, thiết kế…. Thực tế người mua đang thực hiện chuyển
giao tiền cho bên bán và chưa nhận tài sản gì, mức độ rủi ro là rất cao, trong
khi đó hiện nay cung cấp thông tin của chủ đầu tư chủ yếu ở giai đoạn trước và
khi giao kết hợp đồng nên nhiều thông tin được bưng bít, né tranh, che đậy mà
người mua không phát hiện ra. Phải tỉnh táo vào chứ không tiền tuột khỏi tầm
tay và bay mất luôn đó. Luôn cập nhật tình hình thực hiện dự án để biết rõ dự
án đang được thi công và phát triển đến đâu rồi…..
Yêu cầu cung cấp và tìm hiểu rõ thông tin về
tình trạng quyền sử dụng đất của dự án: Nhiều chủ đầu tư thường che giấu thông
tin về quyền sử dụng đất thực hiện dự án như tình trạng quyền sử dụng đất, thời
hạn giao và thuê đất xây dựng dự án…bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các
quy định này khi xem xét hợp đồng. Điều này dẫn đến nhiều dự án căn hộ thương mại
có giá bán thường là rẻ nhưng tính ra thì không hề rẻ vì chủ đầu tư thuê đất của
nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20 30-50 năm). Hết thời hạn thuê
nhà nước có quyền thu hồi lại đất khi đó chủ đầu tư đã xong nghĩa vụ và trách
nhiệm theo hợp đồng để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo.
Bên cạnh đó thời gian qua nhiều người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận sở
hữu sau khi đã nhận bàn giao nhà ở do quyền sử dụng đất hoặc nhà ở đó đã bị thế
chấp vay vốn tín dụng thực hiện dự án bởi pháp luật hiện hành cho phép thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai.
Yêu cầu chủ đầu tư cam kết việc sử dụng đúng mục
đích tiền ứng trước, trả trước khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai: Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng hình thức huy động vốn này để trục
lợi, tiền ứng trước của khách hàng không được đầu tư vào dự án mà được sử dụng
cho mục đích khác, thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư đem chính khoản tiền thu
được để chạy cho dự án đang xây dựng. Chính vì không được sử dụng cho việc xây
dựng dự án cho nên dự án chậm triển khai, chậm bàn giao là điều khó tránh khỏi.
Trong các dự án này bên cạnh việc vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hợp đồng
nhiều dự án còn liên quan đến yếu tố lừa đảo, chiếm đoạt tài sản theo pháp luật
hình sự.
Để ý thỏa thuận thanh toán phải được xác định
bằng tiến độ xây dựng chứ không được xác định bằng bất cứ hình thức nào khác:
đây là câu chuyện cần lưu ý khi ký hợp đồng mua bán, nếu không được xác định tiến
độ thanh toán bằng tiến độ xây dựng thì khả năng cao đồng tiền mà người mua
đóng sẽ không được sử dụng cho mục đích xây dựng dự án. Và đương nhiên, dòng đi
của tiền người mua nhà sẽ không kiểm soát được.
Để ý các điều khoản phạt vi phạm
bàn giao chậm, phạt vi phạm thực hiện chuyển quyền sở hữu chậm, phạt vi phạm về
thực hiện thủ tục xin cấp sổ hồng: nếu không có những điều khoản này hoặc các
điều khoản này không rõ ràng, hoặc có rõ ràng nhưng bất lợi của người mua thì tốt
nhất không nên ký hợp đồng, không mua bán.
Chú ý các điều khoản về thỏa thuận về “hình
hài, dáng vóc” sản phẩm mình được mua trên thực tế và sau khi nhận bàn giao:
Các điều khoản này cần phải luôn chú ý hết sức bởi rất nhiều người mua sẽ dễ bị
chủ đầu tư “lừa” khi nhận một sản phẩm không giống với các thỏa thuận trong hợp
đồng. Tránh điều này thì phải đọc kỹ điều khoản thỏa thuận liên quan để xác định
đúng về bản chất, hình hài của sản phẩm. Đừng để chủ đầu tư có cơ hội tăng giảm
diện tích, tăng giảm giá trị căn hộ, nâng giảm giá bán theo ý tùy thích của họ.
Chú ý các điều khoản khác nữa như quyền nghĩa
vụ các bên, thuế, phí các khoản phí liên quan, bảo hành căn hộ, chuyển giao quyền
nghĩa vụ, các điều khoản về phần sở hữu chung, riêng trong căn hộ, trách nhiệm
và cam kết của các bên, sự kiện bất khả kháng, … Trong thực tế cho thấy, đa số
các rủi ro xảy ra xuất phát từ việc không đọc kỹ các hợp đồng mẫu nên tạo sở hở
cho việc các chủ đầu tư dựa vào đó để ra sức vi phạm các nghĩa vụ liên quan mà
không phải bị hề hấn gì. Vì thế, việc đọc ký hợp đồng và nghiên cứu rõ ràng các
điều khoản của hợp đồng luôn là yêu cầu quan trọng để tránh các rủi ro.