Ai cũng có thể biết rằng Condotel
(Căn hộ du lịch/Căn hộ khách sạn) được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là
“condominium và hotel”. Nhưng ít tai biết đến sự du nhập của loại hình này vào Việt
Nam khi chưa có quy định pháp lý điều chỉnh ngay khi nó bước vào!!!
Tại Việt Nam, tòa tháp Nha Trang
Plaza, được hoàn thành năm 2009 trên khu đất rộng khoảng 35.000m2 với quy mô 40
tầng và 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao, được biết đến như là sản phẩm Condotel
đầu tiên của Việt Nam. Sau đó, đã có một số lượng lớn các dự án Condotel được
triển khai xây dựng và phát triển như những cái tên thân quen: CocoBay Đà Nẵng,
Diamond Bay - Condotel Resort, Condotel Panorama Nha Trang, Vinpearl Condotel
Nha Trang, Vinpearl Empire Condotel, Ariyana Nha Trang, InterContinental Nha
Trang, Olalani Resort & Condotel, Vinpearl Condotel Đà Nẵng, FHome Đà Nẵng,
Vinpearl Riverfront Condotel Đà Nẵng, PremierVillage Villas Phú Quốc, Condotel
Intercontinental Phú Quốc, Vinpearl Condotel Phú Quốc,….
Nhiều người cứ nghĩ, khi tồn tại
và phát triển như thế tại Việt Nam thì condotel đã có chỗ đứng và có bộ quy chế
pháp lý điều chỉnh. Tuy nhiên, phải đến tận năm 2017, với sự ra đời của Luật Du
lịch và Nghị định hướng dẫn Luật Du lịch, condotel mới bắt đầu được định nghĩa
và có chút ít ỏi được thừa nhận dưới quy phạm pháp luật. Theo Điều 48 Luật du lịch
và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017, thì condotel được liệt
kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch. Theo đó, căn hộ du lịch được hiểu
là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách
có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Như vậy, hiểu về mặt thực tế và pháp
lý thì căn hộ du lịch (Condotel) là căn hộ dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú
du lịch và không sử dụng cho mục đích để ở.
+ Theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định
168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 hướng dẫn Luật du lịch quy định: “Căn hộ du lịch
có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục
vụ trong thời gian lưu trú”.
+ Theo Khoản 1 Điều 24 của Nghị định
168/NĐ-CP ngày 31/12/2017, được sửa đổi bổ sung theo Khoản 3 Điều 5 của Nghị định
142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018, thì quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật
chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch là phải có: “Có khu vực tiếp khách,
phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh; và có giường, đệm, chăn, gối, khăn
mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách
mới”.
Dưới đây là những điểm mấu chốt
pháp lý về condotel, được quy định ở nhiều văn bản khác nhau với nhiều nội dung
nhưng chưa hề đủ để xây dựng lên bộ quy tắc pháp lý dành cho loại hình bất động
sản này: Căn cứ theo sự mô tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của
một condotel theo quy định tại Luật Du lịch và văn bản hướng dẫn thi hành, thì
căn hộ du lịch được hiểu là một loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân
sự. Việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải
tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất
đai và xây dựng có liên quan…; Theo quy định của luật đất đai, thì loại đất
dùng để xây dựng căn hộ du lịch là “Đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sở hữu
là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất
để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Theo Luật xây dựng, Luật kinh
doanh bất động sản,việc xây dựng, tạo lập căn hộ du lịch (condotel) được hiểu
là chủ đầu tư tạo lập “công trình xây dựng gắn liền với đất”. Sau khi hoàn
thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu về công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật. Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về “Quy chuẩn kỹ thuật
quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel)”. Trước đó, Bộ
VH-TT&DL cũng ban hành Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL về “Quy chế quản lý, kinh
doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự condotel”. Bộ Tài nguyên & Môi
trường (TN&MT) đã có Văn bản số 703/BTNMT TCQLĐĐ ký ngày 14/2/2020, gửi Sở
TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng
đất và việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở,
bao gồm một số loại hình mới gồm căn hộ condotel, biệt thự du lịch, văn phòng kết
hợp lưu trú (officetel)…Tuy nhiên, các địa phương tại Việt Nam chưa thống nhất
thực hiện văn bản này.
Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng
tạo lập công trình xây dựng là tòa nhà condotel, nghĩa là xây dựng một loại
hình bất động sản để kinh doanh. Do đó, khi chủ đầu tư xây dựng và đưa tòa nhà
condotel này vào kinh doanh cũng bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định của
pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên quan. Ngoài
những quy định nêu trên, chưa có thêm bất cứ quy định nào khác về loại hình này
được thừa nhận bởi pháp luật. Nói cách khác, hiện nay, các bên tham gia giao dịch
với loại hình bất động sản này dựa trên sự thỏa thuận tự nguyện bởi hợp đồng
mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và khách hàng. Hợp đồng đó là cơ sở pháp lý cao
nhất để điều chỉnh các quan hệ giao kết, thực hiện liên quan.