Nếu mua căn hộ condotel, bạn sẽ bị
hạn chế và gặp nhiều vướng mắc do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện,
đặc biệt là việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng cho người mua. Dù hiện
diện là hợp đồng mua bán căn hộ, nhưng có vẻ như các chủ đầu tư và bạn giao kèo
với nhau về việc bản chất thực sự là cho thuê căn hộ du lịch dài hạn mà thôi,
nghĩa là chủ đầu tư cho người mua thuê căn hộ dài hạn để người mua lưu trú du lịch
hoặc để tự kinh doanh hoặc hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư. Lúc này, người
mua sẽ: Không thể có đủ 03 quyền năng của
người sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt như đối với
nhà ở hay bất động sản thông thường khác; Khai thác tối đa là 50 năm, càng để lâu thì
căn hộ condotel càng giảm giá trị cả về mặt thời hạn pháp lý và cả về mặt giá
trị khai thác sử dụng. Cả 03 quyền này đều
bị hạn chế và chịu sự chi phối toàn bộ bởi quyền của chủ đầu tư từ quyền quyết
định số phận căn hộ, quyền thu phí bảo trì, bảo hành, quyền thu phí quản lý khai
thác và vận hành, quyền cung cấp dịch vụ đi kèm, quyền quản lý khai thác kinh
doanh,…. Và chủ đầu tư khôn ở chỗ là khoản phí này bạn có kinh doanh hay không
kinh doanh thì vẫn phải trả họ đều đặn, tiền thì cũng khá nhiều đấy chứ không
ít đâu. Mặc dù có ký hợp đồng mua bán đấy, nhưng thực tế quyền của người mua lại
hạn hẹp, không có cơ chế của pháp luật bảo vệ, và dường như bị phụ thuộc hoàn
toàn bởi chủ đầu tư (bên bán).
+ Nhận ra thực sự cái gọi là “Hợp
đồng mua bán căn hộ” thực tế lại là Hợp đồng cho thuê dài hạn, Hợp đồng góp vốn/Hợp
tác đầu tư kinh doanh, ăn chia lợi nhuận với nhau. Đa số rủi ro thuộc về người
mua, trong khi đó chủ đầu tư lợi dụng được sơ hở của pháp luật và sự thiếu hụt
quy chế pháp lý điều chỉnh để lôi kéo người mua vào “ván cờ” mà họ làm chủ.
+ Khả năng được cấp Sổ hồng/Giấy
chứng nhận quyền sở hữu Condotel của bạn là quá thấp, bởi vì chưa có quy chế
pháp lý cho thủ tục này đối với loại hình bất động sản đặc biệt như vậy. Còn
tương lại xin cấp và được cấp hay không thì con tùy duyên. Bởi đó là chính sách
và sự cân nhắc của Nhà nước. Việc này xuất phát từ quy định về việc đất để xây
dựng Condotel là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, không phải là đất ở có thời
hạn sử dụng lâu dài. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và
nghĩa vụ tài chính đối với loại đất thương mại dịch vụ cũng khác rất nhiều so với
đất ở. Vậy nên, đừng mua Condotel làm gì khi phải trông chờ vào cơ sự là có được
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không? Nên nếu chủ đầu tư nào ký hợp đồng
mua bán cam kết ra được sổ riêng cho bên mua, mà không thực hiện được hoặc pháp
luật không thay đổi theo hướng cho phép cấp sổ riêng cho người mua, thì được
xem là lừa dối khách hàng!!!
+ Để khuyến khích và thu hút người
mua, chủ đầu tư đã dùng chiêu bài cam kết lợi nhuận để khiến cho khách hàng thấy
rằng vừa được sở hữu nhà của mình lại vừa được có lợi nhuận, lãi cố định như thế
ai chẳng thích. Chơi ngay chứ chần chừ gì nhiều! Nhưng thực tế thì các nhà đầu
tư thứ cấp khóc một dòng sông khi chủ đầu tư chỉ hứa suông và chỉ thực hiện trả
lợi nhuận cam kết một thời gian rất ngắn rồi không trả nổi nữa. Bởi phần trăm lợi
nhuận cam kết đó quá sức so với chủ đầu tư, vỡ trận là điều tất yếu.
+ Thực chất cái gọi là “phí bảo
trì”, “phí duy trì dịch vụ” và “phí quản lý vận hành căn hộ” Condotel thì hiện
nay không có quy định nào của pháp luật cho vấn đề này đối với một loại hình đặc
biệt như thế. Khác hoàn toàn với các vấn đề này được quy định đối với Nhà chung
cư. Và bởi vậy, chủ đầu tư sẽ: Thích tăng thì tăng, thích giảm thì giảm, dù có
thỏa thuận với khách hàng; Thích công khai hay không công khai, thích quản lý
hay giao cho ai quản lý, cũng do chủ đầu tư quyết định; Khiến cho người mua phải phụ thuộc, phải chịu
vi phạm, phải mất tiền càng ngày càng nhiều thêm nhưng quyền năng càng ngày
càng bị giảm đi đáng kể; Thích “trừng phạt”
khách hàng bất cứ lúc nào họ muốn nếu khách hàng vi phạm các nguyên tắc, quy định
về thu phí và quản lý phí mà họ đặt ra. Mặc dù là thỏa thuận nhưng dường như bạn chẳng
có thể có tiếng nói trong quan hệ này khi mà chưa được pháp luật bảo vệ. Thậm
chí có những dự án khi bạn ký hợp đồng mua bán thì lại vướng vào một mớ rủi ro
mà chủ đầu tư đặt ra.
Không thành lập Ban quản trị tòa
nhà Condotel, không có quy chế về bản quản trị Tòa nhà, tất yếu bạn sẽ bơ vơ
không nơi nượng tựa; Chủ đầu tư tự vận
hành, khai thác mọi thứ, người mua không được tham gia vào quy trình đó; người
mua chỉ có quyền ở lưu trú du lịch hoặc tự kinh doanh hoặc thỏa thuận hợp tác kinh
doanh với chủ đầu tư. Người mua condotel cũng không thể tự ý sửa chữa, phá dỡ
hoặc thay đổi kết cấu bên trong một condotel, không thể tự ý thuê một đơn vị
cung cấp dịch vụ khác hoặc đơn vị quản lý khác để vận hành căn hộ mình đã mua,
cho dù mình đã sở hữu căn hộ. Người mua condotel cũng không thể tự ý tìm kiếm
khách du lịch, rồi cho phép một hoặc nhiều khách du lịch cùng lúc ở trong căn hộ
của mình tùy ý. Mà mọi thứ đều phải thông qua và phụ thuộc chủ đầu tư, phải
tuân theo Nội quy và sự quản lý của đơn vị vận hành và do chủ đầu tư quyết định.
Hạn chế người mua không thể chuyển nhượng,
tặng cho, chuyển đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, cho
thuê lại, ủy quyền quản lý,… từ người mua condotel cho bên thứ ba đang bị rất hạn
chế, thậm chí không thể thực hiện được. Bởi vì có giấy tờ gì ngoài Hợp đồng mua
bán đâu mà làm các thủ tục đó được. Pháp luật chưa thừa nhận việc này. Chủ đầu tư sẽ bị kê biên, bán đấu giá nếu mắc
nợ, bị thua lỗ, bị tố cáo, bị kiện tụng…..Chủ đầu tư thế chấp Ngân hàng
Đừng mua những gì không rõ ràng
khi chưa có quy chế pháp lý điều chỉnh cho quan hệ của nó. Thực ra, ngay từ đầu
một số người mua/khách hàng đã rơi phải những trường hợp sau nên bị vướng víu
vào một mớ bòng bóng kiểu như Condotel này, đó là: Bị thu hút bởi dự án rực rỡ
và chủ đầu tư tầm cơ, tên tuổi quá; Không chịu tìm hiểu thực chất, nội dung,
pháp luật; Nghĩ rằng mình đi trước pháp luật một bước là mình khôn hơn pháp
luật, mình biết chớp lấy cơ hội, thời cơ để sinh lời đầu tư; Chăm chăm nhìn
vào lợi nhuận cam kết và quên mất sự khả thi của nó và sự bảo đảm của nó đến mức
nào. Giờ đây, khi nhiều dự án Condotel đang bị ngưng trệ lại, nhiều khách hàng
đang đi đòi hỏi công lý, nhiều chủ đầu tư thì ra sức tìm kiếm sự cảm thông, tìm
cách xử lý, pháp luật thì vẫn chưa có phương án mới bằng các cơ chế pháp lý điều
chỉnh hoạt động này. Thì có chăng, là lúc chúng ta phải nhìn lại về một mô hình
ngay từ khi ra đời đã đầy rẫy những rủi ro, hiểm nguy mà ta có thể lường trước.