1. Pháp lý liên quan
đến đất
Chỉ bằng vài thao tác căn bản để
không khó khăn cho việc nhận ra vấn đề pháp lý liên quan tới đất. Các bạn nên
nhớ rằng, những câu hỏi sau cần được chính các bạn làm rõ: Nguồn gốc đất hình
thành dự án bất động sản là do đâu? Đất của dự án là loại đất gì? Giao đất,
thuê đất, hay….? Mục đích sử dụng đất của dự án? Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng
đất của dự án? Chủ sở hữu đứng tên Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của dự
án? Quan hệ tín dụng đất với ngân hàng ra sao? Thời hạn sử dụng đất? Có những
lưu ý gì đặc biệt của cơ quan nhà nước dành cho đất? Đất có đang trong tình trạng
bị thế chấp, kê biên hoặc bị hạn chế khả năng sử dụng hay không? Bản đồ quy hoạch
đất đai, hệ duyệt tỉ lệ quy hoạch đất? Đất có nằm trong diện quy hoạch hay
không? Giấy phép quy hoạch, chứng chỉ quy hoạch, nhiệm vụ quy hoạch….? Có bị điều
chỉnh quy hoạch hay không? Nằm trong diện quy hoạch nào? Đền bù, giải tỏa, giải
phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ bồi thường như thế nào?
Nếu đất không sạch, hệ quả rủi ro
đối với chủ đầu tư, với khách hàng là rất lớn, ví dụ như: Dự án có thể bị chậm, dừng, chấm dứt, kèo dài,
gia hạn….. Quyền sử dụng đất sẽ bị tước bỏ, thu hồi, thay đổi… Các giao dịch hợp
đồng có liên quan sẽ bị vô hiệu…. Tranh chấp về đất sẽ có thể xảy ra…. Là cơ sở
để dẫn đến các tranh chấp, mâu thuẫn về quyền sở hữu công trình xây dựng, nhà,
tài sản được gắn liền trên đất… Bị khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo nhiều…. Các bạn
vô cùng lưu ý các vấn đề này.
2. Pháp lý liên quan
đến công trình được xây dựng trên đất đó
Pháp lý của công trình xây dựng
trên đất đó cũng quan trọng không kém, luôn cần phải chú ý và tự tìm ra câu trả
lời cho các hỏi: Có hay không có hay
chưa có hay bao giờ có Giấy phép xây dựng? Bản thiết kế, bản vẽ, bản đồ ra
sao…? Thỏa thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc xây dựng? Xin phép san lấp,
vật liệu xây dựng? Xin phép xây dựng hạ tầng? Thẩm duyệt thiết kế cơ sở? Thẩm
duyệt thi công hạ tầng? Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy? Đánh giá tác động môi
trường? Thông báo khởi công, thi công, nghiệm thu tiến độ, nghiệm thu móng? Các
đội thầu xây dựng, nhà thầu chính, nhà thầu phụ…? Hoàn công, nghiệm thu công
trình….
Không tìm hiểu kỹ pháp lý này, sẽ
dẫn tới hậu quả: Còn lâu mới nhận nhà hoặc mãi mãi không nhận nhà; Mua phải có không có hoặc có như không; Vô hiệu các giấy tờ, hợp đồng đã ký; Bị chủ đầu
tư chiếm dụng vốn mà không biết bao giờ được trả lại; Ở nhà lâu rồi, tưởng của mình rồi, nhưng mãi vẫn
chưa được cấp sổ hồng; Tự nhiên bị phát
sinh một loạt các loại phí để làm thủ tục xác lập quyền sở hữu mà chẳng biết là
từ đâu, do đâu, bởi đâu…
3. Pháp lý liên quan
đến doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản đó
Giấy tờ kinh doanh? Giấy thành lập
doanh nghiệp đâu?Giấy chứng nhận lần gần nhất? Mấy lần sửa đổi rồi? Vốn?Ngành
nghề kinh doanh?Đáp ứng điều kiện kinh doanh thế nào? Các lần thay đổi chủ sở hữu?
Cổ đông….? Báo cáo tài chính? Tình trạng
nợ thuế….? Giấy chứng nhận đầu tư dự án?
Chấp thuận đầu tư dự án? Công nhận chủ đầu tư ra sao? Phê duyệt dự án đầu tư?
Chuyển nhượng dự án đầu tư? Ký quỹ dành cho dự án đầu tư? Bảo lãnh của dự án đầu
tư như thế nào? Vốn cố định? Vốn lưu động?
Vốn huy động. Xem điều này, vì là nhiều ông chủ đầu tư tay không bắt giặc lắm
đó! Bảo lãnh ngân hàng thế nào? Hợp đồng
mẫu, đăng ký hợp đồng mẫu ra sao? Tình
trạng cấp sổ, cấp chứng nhận, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng?
Nếu không chịu tìm hiểu những cái
này, hậu quả có thể xảy ra kiểu như: Tin quá nhiều vào những thông tin, lời hứa
hẹn của chủ đầu tư; Nghe chủ đầu tư hát
bài hát, “hứa thật nhiều, thất hứa cũng thật nhiều, thôi thì thôi nhé, không
còn nữa đâu”…. Không biết được bộ mặt thật
đằng sao ánh hào quang rực rỡ của những chủ đầu tư làm ăn bất lương, không chân
chính… Không biết được liệu chủ đầu tư
có đủ năng lực để tiếp tục triển khai dự án hay không hay sắp bỏ cuộc rồi để mà
tính phương án khác cho riêng mình…