1. Về bản chất của việc chuyển
nhượng căn hộ khi chưa được cấp sổ hồng
Việc chuyển nhượng này chúng ta vẫn
thường gọi là “chuyển nhượng căn hộ”, nhưng thực chất nó lại là “chuyển nhượng
hợp đồng mua bán” Cụ thể bên chuyển nhượng chưa có Sổ hồng (vì là căn hộ chưa đủ
điều kiện để cấp Sổ hồng, thông thường sau khi bàn giao khoảng 5 – 6 tháng hoặc
dài hơn thì chủ nhà mới có Sổ hồng được), nhưng lại có quyền hợp pháp trong việc
sở hữu căn hộ đó (do phát sinh từ hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư trước đó).
Vì vậy, bên chuyển nhượng (chủ nhà) có quyền chuyển quyền sở hữu căn nhà đó
trong tương lai (khi có sổ hồng) cho bên nhận chuyển nhượng (người mua nhà)
thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, có sự xác nhận của chủ đầu tư và
chủ đầu tư không được thu phí gì liên quan đến việc chuyển nhượng đó.
2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng
mua bán căn hộ phải đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây
Bên chuyển nhượng
chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên nhận chuyển nhượng khi hồ
sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) chưa nộp cho cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng
có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng cho bên nhận chuyển nhượng khác khi hồ sơ
đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp
giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua
bán phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối
với trường hợp hợp đồng mua bán nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải
chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.
3. Trình tự, thủ tục cần thực hiện
khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo đúng quy định của luật
Các bên phải lập văn bản chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu, bắt buộc
và lưu ý các điều khoản như: mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn
chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên…. Khi đề nghị công chứng, các bên
phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng
từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở lần trước. Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng
hợp đồng được lập nêu trên, một trong hai bên theo thoả thuận nộp bản sao các
giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn,
tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu
tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật.
Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có
giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế. Mức thuế bên bán
theo quy định của luật phải chịu là 2 % (còn ai nộp thì tùy hai bên thỏa thuận
với nhau). Sau khi đã nộp thuế theo quy định,
bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng
(gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế
thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và
bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ
đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa
là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ
đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại
cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào
từ việc chuyển nhượng hợp đồng này. Chủ đầu tư hoặc người nhận chuyển
nhượng cuối cùng làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ. Sau khi nhận được xác nhận
từ chủ đầu tư, bên nhận chuyển nhượng căn hộ có thể chuẩn bị giấy tờ để thực hiện
việc cấp sổ hồng.
LƯU Ý:
1. Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận
vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên
chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng;
bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của
bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi
là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
2. Trong trường hợp chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai trở đi,
các bên đều phải thực hiện thủ tục theo các bước nêu trên. Bên nhận chuyển nhượng
hợp đồng lần sau có trách nhiệm tiếp nhận và lưu giữ các giấy tờ liên quan đến
việc chuyển nhượng hợp đồng lần trước.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng
lần cuối (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền
sở hữu căn hộ. Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ thì
ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chủ đầu tư (hoặc tổ
chức, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận) phải nộp cho cơ quan cấp giấy chứng
nhận các giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định.