Thực tế hiện nay nhiều giao dịch
liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, người bán và người mua
luôn cố tình thỏa thuận với nhau về việc khai giá giao dịch thấp hơn trong hợp
đồng mua bán nhà đất nhằm giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân cho người bán và
người mua cũng được giảm một ít số tiền phải trả cho giao dịch đó.
Đối với người bán: về nguyên tắc người bán phải nộp 2% thuế TNCN
khi chuyển nhượng BĐS theo đó Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng
trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.
Đối với người mua: Mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%.
Vậy là thực chất, người mua và
người bán muốn giảm tối đa những khoản phải chi trả nói trên.
Rủi ro sẽ xảy ra khi cố tình kê
khai giá bán thấp hợp gia thực tế
Thứ nhất, việc thỏa thuận giá bán
thấp hơn so với giá thực tế mà các bên giao kết với nhau (kể cả việc thỏa thuận
này được ghi nhận bằng văn bản có công chứng, chứng thực) như ví dụ ở phần đầu
nhằm mục địch trốn thuế và giảm thuế phải chịu theo quy định của pháp luật nếu
bị phát hiện sẽ tùy vào mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu
trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 BLHS 2015.
Thứ hai, Điều 124 Bộ luật dân sự
2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo có quy định cụ thể về vấn đề này đó
là: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo (Vd: giao dịch mua
bán kê khai giá thấp và có công chứng, chứng thực) nhằm che giấu một giao dịch
dân sự khác (Vd: Giao dịch mua bán chuyển nhượng kê khai với giá thật) thì giao
dịch dân sự giả tạo vô hiệu; còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực,
trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật
khác có liên quan. Trường hợp kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá
thấp hơn thực tế thì hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo vì che giấu hợp
đồng mua bán với giá trị thực tế.
Lúc này nếu giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu
thì thiệt thòi thì người mua có thể đối mặt với trường hợp là nhận tiền không
đúng với số tiền thực tế đã đưa cho người bán mà chỉ nhận đúng bằng số tiền ghi
trên hợp đồng công chứng vì không có bằng chứng chứng minh số tiền chênh lệch
nêu trên. Bởi trên thực tế, khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất
và khởi kiện thì Tòa án sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong Hợp đồng công
chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo
giá trong hợp đồng.