Thực chất hợp đồng là mua bán,
chuyển nhượng bất động sản nhưng lại đặt tên là hợp đồng hợp tác/đầu tư kinh
doanh, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay…Tên hợp đồng là hợp đồng hợp tác/đầu tư
kinh doanh, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay nhưng lại có điều khoản thỏa thuận về
việc ưu tiên mua nhà, nhận chuyển nhượng đất, cam kết trả khách hàng căn hộ,
quyền sử dụng đất….Không có điều khoản thỏa thuận về lãi suất được hưởng trên
cơ sở khoản đầu tư, hợp tác, khoản vay, khoản góp vốn của khách hàng.
Rủi ro nào ập đến với khách hàng
khi ký Hợp đồng dạng này
Một hợp đồng góp vốn hay hợp tác
kinh doanh hay hợp đồng vay trá hình kiểu thế nhằm che giấu đi bản chất của một
hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước sẽ đương nhiên bị xem là vô
hiệu. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của
khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc
dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng
nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng và thiệt hại thực tế
mà khách hàng phải chịu. Và cuối cùng thì, nhà khách hàng định mua, đất khách
hàng định lấy có thể sẽ mãi mãi không bao giờ có, công cuộc đi đòi lại tiền của
chủ đầu tư là công cuộc kiện tụng, gian nan đầy thử thách tốn kém cả tiền bạc
và thời gian.
Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng
nhà ở phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng
hợp tác kinh doanh thì chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ
điều kiện sau đây: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo
quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải
phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn
giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo
đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có
văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn gửi Sở Xây dựng đề
nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà
ở. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị
nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu
tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy
động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có
văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề
nghị của chủ đầu tư. Tổ chức, cá nhân
huy động vốn quy phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng
nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê
mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp
sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc
huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải
hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại)
và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm
hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.