a) Điều kiện công nhận Hợp đồng.
Điều kiện để
công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định
tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự,
khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106,
điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án
chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ
các điều kiện sau đây:
a.1) Chủ thể.
Người tham gia
giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2) Tự nguyện.
Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3) Mục đích
và Nội dung.
Mục đích và nội
dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức
xã hội;
a.4) Có GCN
Đất chuyển nhượng
đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất
đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5) Đủ ĐK
chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ
điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ
điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
a.6) Hình thức.
Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng
nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b) Trường hợp vẫn công nhận Hợp đồng.
Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2
này.
b.1) Vi phạm
điều kiện tại điểm a.4.
Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày
01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này,
nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại
các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp,
nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng
vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
Khoản 1, 2 và
5 Điều 50 Luật Đất đai 2003:
“1. Hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy
tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có
thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt
Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam
và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có
tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp
pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy
tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15
tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã
sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về
thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do
cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
2. Hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản
1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật
này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận
là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia
đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.”
b.2) Vi phạm
điều kiện tại điểm a.4 và a.6 mà có giấy tờ về đất.
Đối với hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện
được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã
được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất
đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà
án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3) Vi phạm
điều kiện tại điểm a.4 và a.6 mà không có giấy tờ về đất.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2
này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng
cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng
không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định
của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án
công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất,
thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở
và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng
giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không
bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các
bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
c) Giải quyết Hợp đồng vô hiệu.
Việc giải quyết
hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
c.1) Xác định
trường hợp vô hiệu.
Khi xác định hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp
dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến
Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án
tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
c.2) Xác định
lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Việc xác định
lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại được thực hiện theo hướng dẫn tại
điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP
ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "Hướng dẫn
áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân
và gia đình"
c.3) Xác định
thiệt hại.
- Khi tuyên bố
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt
hại gồm:
Khoản tiền mà
bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích
đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển
nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công
trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm
hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để bảo đảm
thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền
sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm
xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
- Để xác định
đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng
đất và xác định thiệt hại về đất như sau:
Nếu các đương
sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì
Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng
định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển
nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm
xét xử sơ thẩm.
Trong trường hợp
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các
trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm,
thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết
của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất
thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ
xác định giá quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng
đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá
thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
- Trách nhiệm
chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với
phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có
yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định
ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử.