Tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước.
3. Giải quyết
tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
3.1. Chuyển nhượng
hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là việc người có hợp đồng thuê nhà ở
của Nhà nước do không có nhu cầu sử dụng hoặc vì lý do nào đó nên đã chuyển nhượng
lại hợp đồng thuê diện tích nhà ở đó cho người khác. Người được thuê lại nhà ở
đó phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền và được làm thủ tục đăng ký
và ký hợp đồng thuê diện tích nhà ở đó với cơ quan quản lý nhà đất.
3.2. Khi áp dụng
Điều 131, khoản 1 Điều 200 và khoản 3 Điều 494 BLDS để giải quyết loại tranh chấp
này Toà án cần lưu ý:
a. Việc chuyển
nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được lập thành văn bản.
b. Nếu việc chuyển
nhượng hợp đồng thuê nhà ở được cơ quan quản lý nhà đất cho phép chuyển nhượng
bằng văn bản (tại thời điểm ký kết hợp đồng, trước phiên toà hoặc tại phiên
toà) thì Toà án công nhận hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo
thoả thuận.
c. Nếu việc chuyển
nhượng hợp đồng thuê nhà ở không được cơ quan quản lý nhà đất cho phép bằng văn
bản (tại thời điểm ký kết hợp đồng, trước phiên toà hoặc tại phiên toà) thì Toà
án tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo thủ tục
chung.
d. Khi giải quyết
loại tranh chấp này, thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà Toà án yêu cầu cơ quan
quản lý nhà đất tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
Căn cứ theo Nghị
quyết 01/2003/NQ-HĐTP
1. Tranh chấp hợp
đồng dân sự có đặt cọc
Theo quy định tại
Điều 130 Bộ luật Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là
một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện
quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn
bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).
Trong trường hợp
có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt
cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a. Trong trường hợp
đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc
thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm
cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao
kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy
định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
b. Trong trường hợp
đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện
hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát
hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi
phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c. Trong trường hợp
các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu
là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó
bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện
theo quy định tại Điều 146 BLDS.
Ví dụ: A và B
giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải
giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc
giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán
nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ
vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc
bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.
Khi bắt đầu thực
hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không
đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc
bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.
d. Trong các trường
hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc
trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không
phạt cọc.