Tranh chấp về giao dịch nhà ở xác lập trước ngày 01/07/1991 phần 1

Căn cứ pháp lý:

- Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991;

- Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10;

- Nghị định 25/1999/NĐ-CP thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở;

- Thông tư 02/1999/TT-BXD hướng dẫn về quản lý nhà ở vắng chủ.

1. Nguyên tắc giải quyết.

Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10

Điều 1. Nguyên tắc giải quyết Các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 (ngày Pháp lệnh nhà ở năm 1991 có hiệu lực) được giải quyết theo quy định của Nghị quyết này; việc giải quyết phải được thực hiện từng bước phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

1. Khuyến khích, tôn trọng sự thoả thuận của các bên tham gia giao dịch dân sự, phát huy truyền thống đoàn kết, tương thân, tương ái, tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau trong nội bộ nhân dân; tránh lãng phí của cải, vật chất phát sinh do việc đòi lại nhà gây ra;

2. Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng; trong quá trình giải quyết cần quan tâm thích đáng đối với bên tham gia giao dịch dân sự là người có công với cách mạng, người thuộc diện được hưởng chính sách xã hội, người nghèo đang phải thuê nhà ở, mượn nhà ở;

3. Giữ vững ổn định xã hội, có khả năng thực thi và được nhân dân đồng tình.

2. Phạm vi áp dụng.

Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10

Điều 2. Phạm vi áp dụng

1. Nghị quyết này được áp dụng đối với các giao dịch dân sự về nhà ở đang thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức, bao gồm:

a) Thuê nhà ở;

b) Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở;

c) Mua bán nhà ở;

d) Đổi nhà ở;

đ) Tặng cho nhà ở;

e) Thừa kế nhà ở;

g) Quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân.

2. Nghị quyết này không áp dụng đối với giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia.

Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC

II. VỀ PHẠM VI ÁP DỤNG CỦA NGHỊ QUYẾT SỐ 58/1998

1. Toà án chỉ áp dụng các quy định của Nghị quyết số 58/1998 để giải quyết các yêu cầu về giao dịch dân sự về nhà ở được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 2 của Nghị quyết này; cụ thể là: thuê nhà ở; cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; mua bán nhà ở; đổi nhà ở; tặng cho nhà ở; thừa kế nhà ở giữa cá nhân với các nhân, giữa cá nhân với cơ quan, tổ chức và quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân.

2. Đối với các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự về nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 2 của Nghị quyết số 58/1998 mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia, thì trong khi chưa có chính sách của Nhà nước đối với loại giao dịch dân sự này, tuỳ từng trường hợp mà Toà án xử lý như sau:

a) Nếu chưa thụ lý, thì không thụ lý;

b) Nếu đã thụ lý và đang giải quyết, thì ra quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết;

c) Nếu đã có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết, thì tiếp tục tạm đình chỉ việc giải quyết.

3. Được áp dụng các quy định của Nghị quyết số 58/1998 để giải quyết mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết này, nếu khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, mua bán nhà ở... một trong các bên là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc sau khi cho thuê nhà ở, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, mua bán nhà ở... một trong các bên là công dân Việt Nam ra định cư ở nước ngoài, nhưng nay họ đều đã về định cư ở Việt Nam và có tranh chấp.

4. Khi thụ lý, giải quyết các tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1-7-1991 cần chú ý xem tranh chấp cụ thể đó có thuộc trường hợp nào quy định tại khoản 1 Điều 17 của Nghị quyết số 58/1998 hay không; néu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 17 của Nghị quyết này, thì Toà án phải thực hiện đúng các quy định này.

Thông tư 02/1999/TT-BXD

I. PHẠM VI ÁP DỤNG

1- Nhà ở vắng chủ thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 là nhà ở đang thuộc sở hữu tư nhân, nhưng người đang quản lý, sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà ở đó. Cụ thể là:

a/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi chuyển vào sinh sống tại các tỉnh phía Nam trước năm 1954;

b/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi di cư vào miền Nam sau năm 1954;

c/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi chuyển đi sinh sống tại các địa phương khác hoặc tản cư đi địa phương khác trong thời kỳ chiến tranh;

d/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi đi hoạt động Cách mạng, tham gia kháng chiến;

e/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại, nhưng chủ sở hữu đã chết hoặc không rõ tung tích.

Các loại nhà vắng chủ sau cũng thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 và Thông tư này: nhà vắng chủ hiện đang sử dụng vào mục đích khác không phải để ở, nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 1/7/1991 là nhà ở; nhà vắng chủ hiện đang sử dụng vào mục đích để ở, nhưng không xác định được từ thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 1/7/1991 nhà đó dùng vào mục đích gì.

2- Những loại nhà ở vắng chủ sau đây không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 và Thông tư này:

a/ Những loại nhà ở vắng chủ, mà người tham gia giao dịch dân sự về nhà ở đó là người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;

b/ Nhà ở vắng chủ do Nhà nước quản lý, sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách nhà đất qua các thời kỳ;

c/ Nhà vắng chủ hiện nay đang sử dụng làm nhà ở, nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 1/7/1991 không phải là nhà ở.

Nghị định 25/1999/NĐ-CP

Điều 1. Phạm vi áp dụng

1. Nghị định này quy định chi tiết phương thức trả nhà ở giữa cơ quan, tổ chức với cá nhân, giá cho thuê nhà ở khi chưa trả lại nhà và thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở được quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 tháng 8 năm 1998 của ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 (sau đây gọi chung là Nghị quyết số 58/1998).

2. Các loại nhà ở thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 và Nghị định này là nhà ở đang thuộc sở hữu tư nhân đã cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, mua bán, đổi, tặng cho, thừa kế, ủy quyền cho người khác quản lý diện vắng chủ trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.

Các loại nhà sau cũng thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 và Nghị định này: nhà hiện đang sử dụng vào mục đích không phải để ở nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 là nhà ở; nhà hiện đang sử dụng vào mục đích để ở, nhưng hiện nay không xác định được tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 nhà đó sử dụng vào mục đích gì.

Điều 2. Các loại nhà ở sau đây không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 và Nghị định này:

1. Nhà ở mà người tham gia giao dịch dân sự về nhà ở đó là người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cá nhân, tổ chức nước ngoài.

2. Nhà ở mà Nhà nước đã có quyết định quản lý hoặc tuy chưa có quyết định quản lý nhưng đã bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất, chính sách cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh và chính sách quản lý nhà vắng chủ, bao gồm:

a) Nhà cho thuê;

b) Nhà cho mượn, cho ở nhờ trước và trong thời gian cải tạo mà chủ nhà thuộc diện cải tạo cho thuê;

c) Nhà của các tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của ngụy quân, ngụy quyền và đảng phái phản động;

d) Nhà hiến hoặc đã giao Nhà nước quản lý dưới mọi hình thức;

đ) Nhà tịch thu, trưng thu, trưng mua, mua lại;

e) Nhà của những người di cư vào Nam, những người đi sinh sống ở địa phương khác trong thời kỳ chiến tranh mà Nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng diện vắng chủ.

3. Nhà trưng dụng;

4. Nhà hiện nay đang sử dụng làm nhà ở, nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 không phải là nhà ở.

3. Giải thích từ ngữ.

Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC

I. VỀ MỘT SỐ KHÁI NIỆM, THUẬT NGỮ TRONG NGHỊ QUYẾT SỐ 58/1998

1. "Chủ sở hữu nhà ở" là người có quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.

2. "Bên cho thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ, bên bán, bên tặng cho nhà ở, các bên đổi nhà ở " có thể là một trong những người sau đây:

a) Chủ sở hữu nhà ở;

b) Người thừa kế hợp pháp nhà ở (người thừa kế có thể trực tiếp giao kết hợp đồng tại thời điểm giao kết hoặc đương nhiên họ là bên cho thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ, bên bán, bên tặng cho nhà ở, các bên đổi nhà ở tại thời điểm xảy ra tranh chấp);

c) Người được chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về uỷ quyền tại thời điểm uỷ quyền.

3. "Bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ nhà ở" có thể là một trong những người sau đây:

a) Người trực tiếp giao kết hợp đồng, người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở, mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở cùng bên thuê nhà ở, bên mượn nhà ở, bên ở nhờ nhà ở;

b) Người có đăng ký thường trú và đang ở tại nhà ở đó mà không phải là người chiếm hữu bất hợp pháp trong trường hợp không còn những người thuộc điểm a khoản này.

4. "Bên mua nhà ở" có thể là một trong những người sau đây:

a) Người trực tiếp giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, người có tên trong hợp đồng mua bán nhà ở cùng bên nhà ở;

b) Người thừa kế hợp pháp của người thuộc điểm a khoản này;

Người mua cuối cùng nhà ở (hoặc người thừa kế hợp pháp của họ) trong trường hợp nhà ở đó đã được mua bán qua nhiều lần.

5. "Bên được tặng cho nhà ở" có thể là một trong những người sau đây:

a) Người có tên trong hợp đồng tặng cho nhà ở;

b) Người thừa kế hợp pháp của người được tặng cho nhà ở tại thời điểm xảy ra tranh chấp.

6. "Hợp đồng thuê nhà ở" là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê nhà ở giao nhà ở cho bên thuê để sử dụng (có thời hạn hoặc không có thời hạn) và nhận tiền thuê, còn bên thuê nhà ở được sử dụng nhà ở đó để ở và phải trả tiền thuê nhà ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Được coi là hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền);

b) Người ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ đang sử dụng nhà ở đó theo quan hệ thuê nhà ở;

c) Một trong ngững người thuộc một trong các điểm a, b, c, khoản 2 Mục I Thông tư này chứng minh được rằng họ cho thuê nhà ở đó mà không phải là họ bán, tặng cho, cho ở nhờ nhà ở đó.

7. "Bên thuê nhà ở đã có chỗ ở khác" khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên thuê nhà ở đã tạo lập được chỗ ở khác thông qua các hình thức, như mua được, xây dựng được nhà ở, thuê được nhà ở khác;

b) Bên thuê nhà ở được thừa kế, được tặng cho nhà ở trên địa bàn nội thành thành phố trực thuộc trung ương, trên địa bàn huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc tuy không ở trên địa bàn nêu trên nhưng không quá xa với nhà ở thuê và nếu bên thuê chuyển đến nhà ở đó thì không bị trở ngại lớn trong việc đi lại làm ăn, học tập... của các thành viên trong hộ gia đình bên thuê;

c) Một trong những người là bố, mẹ, vợ, chồng, con của bên thuê có đăng ký thường trú và cùng ở chung tại nhà ở thuê, nhưng đã tách hộ ra và đã dùng tài sản chung của gia đình để tạo lập được chỗ ở khác và nếu đưa những người đang ở tại nhà ở thuê về ở chung thì diện tích ở bình quân không dưới 6m2/người hoặc tuy dùng tài sản riêng để tạo lập được chỗ ở khác và họ tự nguyện để những người đang ở tại nhà ở thuê về ở chung.

8. "Bên thuê nhà ở có điều kiện tạo lập chỗ ở khác" khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên thuê đã được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở, nhưng chưa xây hoặc xây chưa xong;

b) Bên thuê cũng có nhà ở cho thuê và có khả năng lấy lại được;

c) Bên thuê có điều kiện về kinh tế để có thể mua được nhà ở khác.

9."Bên cho thuê đã tự nguyện tạo điều kiện cho bên thuê có chỗ ở khác" khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê đã thuê chỗ ở khác với điều kiện và thời hạn phù hợp (như thuê nhà ở thuộc quỹ nhà ở của Nhà nước, thuê nhà ở của cá nhân có thời hạn tương ứng với thời hạn còn lại của hợp đồng hoặc thời hạn thuê kéo dài cho đến ngày 1-7-2005) để chuyển người thuê đến ở;

b) Bên cho thuê đã mua chỗ ở khác có đủ điều kiện cần thiết phù hợp với hoàn cảnh từng địa phương trên địa bàn nội thành thành phố trực thuộc Trung ương, trên địa bàn huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc tuy không ở trên địa bàn nêu trên, nhưng không qua xa với nhà ở thuê và nếu bên thuê chuyển đến nhà ở đó thì không bị trở ngại lớn trong việc đi lại làm ăn, học tập... của các thành viên trong hộ gia đình bên thuê (có thể bên thuê được bên cho thuê cho nhà ở đó, cho thuê nhà ở đó, cho ở nhờ nhà ở đó...).

10. "Hợp đồng mượn nhà ở" là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn nhà ở giao nhà ở cho bên mượn để sử dụng mà không phải trả tiền, còn bên mượn nhà ở được sử dụng nhà ở đó để ở (có thời hạn hoặc không có thời hạn) và phải trả lại nhà ở đó khi hết hạn mượn hoặc theo yêu cầu của bên cho mượn (nếu hợp đồng mượn nhà ở không có thời hạn).

Được coi là hợp đồng mượn nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền):

Người đang ở tại nhà ở đó không chứng minh được việc họ ở tại nhà ở đó theo quan hệ hợp đồng thuê nhà ở, mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở;

c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b và c khoản 2 Mục I Thông tư này chứng minh được rằng hộ đang cho ở nhờ nhà ở đó mà không phải cho thuê, bán, tặng cho nhà ở đó.

11. "Hợp đồng ở nhờ nhà ở" được xác định tương tự như việc xác định hợp đồng mượn nhà ở.

12. "Hợp đồng mua bán nhà ở" là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở đó cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán.

Được coi là hợp đồng mua bán nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bên mua đã nhận hoặc chưa nhận nhà ở);

b) Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ đã mua nhà ở đó một cách hợp pháp;

c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b, và c khoản 2 Mục I Thông tư này thừa nhận đã bán nhà ở đó.