Tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà ở xác lập sau ngày 01/07/1991.
1. Điều
kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở
2.
Giải quyết một số trường hợp cụ thể của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
a. HĐ vô hiệu về chủ thể, nội dung và ý chí tự nguyện.
b. HĐ vô hiệu về
hình thức.
3.
Thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố HĐ vô hiệu.
4.
Giải quyết hậu quả của HĐ vô hiệu.
a. Xác định lỗi.
b. Xác định
trách nhiệm bồi thường thiệt hại
c. Xác định thiệt
hại
Căn cứ theo Nghị quyết
01/2003/NQ-HĐTP
Tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà ở
2.1. Điều kiện để công nhận hợp
đồng mua bán nhà ở
Theo
quy định tại Điều 131 và Điều 443 BLDS thì Toà án chỉ công nhận hợp
đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện sau đây:
a. Những người tham gia giao kết
hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;
b. Mục đích và nội dung của hợp
đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
c. Những người tham gia giao kết
hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
d. Hợp đồng mua bán nhà ở phải
được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban
nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực
tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Cần
chú ý là đối với các tranh chấp giao dịch dân sự về nhà ở nói chung (trong đó
có hợp đồng mua bán nhà ở) được xác lập trước ngày 01/7/1991 thì áp dụng Nghị
quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban
thường vụ Quốc hội "về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/7/1991" và hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án
nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy
định của Nghị quyết này để giải quyết.
2. Giải quyết một số trường hợp cụ
thể của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
a. Hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm
các điều kiện được hướng dẫn tại các điểm a, b và c tiểu mục 2.1 mục 2 này.
Khi
hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm một trong các điều kiện trên, thì tuỳ từng
trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến
Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 BLDS để
tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng mua bán
nhà ở vô hiệu.
b. Hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm
điều kiện được hướng dẫn tại điểm d tiểu mục 2.1 mục 2 này.
Đối
với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức của
hợp đồng, khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc các bên Toà án áp
dụng Điều 139 BLDS để ra quyết định buộc một hoặc các bên phải đến cơ
quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Toà án ra
quyết định thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Nếu
có một bên đương sự vắng mặt thì thời hạn này tính từ ngày bên đương sự vắng
mặt nhận được quyết định của Toà án.
Trong
trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan, thì thời gian
có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan không tính vào thời hạn
một tháng đó. Quá thời hạn một tháng mà họ không đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền
để thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng thì Toà án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bên có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm
điều kiện về hình thức vì không thực hiện theo quyết định của Toà án thì phải
bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 146 BLDS.
2.3. Thời hạn yêu cầu Toà án tuyên
bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
Thời
hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu được quy định
tại Điều 145 BLDS. Tuy nhiên cần lưu ý đối với trường hợp hợp đồng mua bán
nhà ở vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 140 đến Điều 143
BLDS thì thời hạn một năm được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được
chứng nhận công chứng, chứng thực
2.4. Giải quyết hậu quả của hợp
đồng mua bán nhà ở vô hiệu
a. Xác định lỗi
Khi
tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì về nguyên tắc chung khi giải quyết
hậu quả của hợp đồng vô hiệu Toà án buộc bên mua trả lại nhà ở cho bên bán; bên
bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà. Tuy nhiên, theo
quy định tại khoản 2 Điều 146 BLDS bên có lỗi làm cho hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia;
do đó, việc xác định lỗi của một hoặc các bên như sau:
a.1. Một bên bị coi là có lỗi nếu
bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà
ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp.
Ví dụ về trường hợp bên bán bị coi
là có lỗi: Bên bán bị coi là có lỗi nếu làm cho bên mua tin tưởng là bên bán có
quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc có hành vi gian dối để được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử
dụng đất ở và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên mua tin và giao
kết hợp đồng mua bán nhà ở đó.
Ví dụ về trường hợp bên mua bị coi
là có lỗi: Bên mua bị coi là có lỗi nếu có hành vi gian dối làm cho bên bán tin
tưởng là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của
bên mua nên đã giao kết hoặc giao nhà ở cho bên mua.
a.2.
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định tại các điều 140,
141, 142 và 143 BLDS, thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng để xác định
lỗi của bên bán hoặc lỗi của bên mua.
a.3.
Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên, trừ trường hợp
quy định tại Điều 137 BLDS, thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi
bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của
mỗi bên.
b. Xác định trách nhiệm bồi thường
thiệt hại
b.1. Nếu các bên đều có lỗi tương
đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm
1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách
nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.
b.2. Nếu bên mua có lỗi làm cho
hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua số tiền đã
nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận); nếu bên mua có lỗi
làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán
phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng
hoặc tháo dỡ nhà. Trong trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên
mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá được xác định theo
cách thức hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 này.
b.3. Nếu bên bán có lỗi làm cho
hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã
nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp
có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường
khoản tiền chênh lệch giá được xác định theo cách thức hướng dẫn tại điểm c
tiểu mục 2.4 mục 2 này.
Khoản tiền chênh lệch được tính
theo tỷ lệ số tiền bên mua nhà đã trả.
b.4. Nếu trong thời gian quản lý,
bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị
quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần
giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm
quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa.
c. Xác định thiệt hại
c.1. Khi tuyên bố hợp đồng mua bán
nhà ở vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:
Khoản
tiền mà bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của
nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư
để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử
dụng đất. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên
không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi
thường thiệt hại quy định tại Điều 379 BLDS để bảo đảm thực hiện hợp
đồng, thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với
giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá nhà gắn liền với giá
trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu
có.
c.2. Để xác định đúng các thiệt
hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử
dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở như sau:
Nếu các đương sự không thoả thuận
được về giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu
cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá.
Giá nhà và giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển
nhượng tại địa phương nơi có nhà đất đang tranh chấp đối với từng loại nhà, đất
vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Tuy nhiên, trong trường hợp Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh có quy định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các Trung tâm giao
dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng
đất tại địa phương, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy
định hoặc giá niêm yết của các Trung tâm giao dịch để xác định giá nhà gắn liền
với giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập Hội đồng định
giá.
c.3. Trách nhiệm chịu chi phí cho
việc định giá như sau:
- Các đương sự phải chịu chi phí
cho việc định giá tương ứng với phần nghĩa vụ của họ.
- Trường hợp đương sự có yêu cầu
định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí định giá, Toà án
sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử.