4.1. Thuê nhà ở.
Nghị
quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10
Điều 3. Thuê nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
1.
Trong trường hợp thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết
này có hiệu lực, thì bên cho thuê và bên thuê có thể thoả thuận tiếp tục việc
thuê; nếu thoả thuận được thì các bên phải ký kết hợp đồng thuê nhà ở theo quy
định của Bộ luật dân sự.
2. Trong trường hợp thời hạn
thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực mà các
bên không thoả thuận được về việc tiếp tục thuê, thì bên cho thuê được lấy lại
nhà ở theo quy định sau đây:
a)
Trong trường hợp bên thuê đã có chỗ ở khác, thì bên cho thuê được lấy lại nhà
ở, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là ba
tháng;
b)
Trong trường hợp bên thuê có điều kiện tạo lập chỗ ở khác hoặc bên cho thuê đã
tự nguyện tạo điều kiện cho bên thuê có chỗ ở khác, thì bên cho thuê được lấy
lại nhà ở, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là
sáu tháng;
c)
Trong trường hợp bên cho thuê không có chỗ ở và không có điều kiện tạo lập chỗ
ở khác, thì tuỳ từng trường hợp mà bên cho thuê được lấy lại một phần hoặc toàn
bộ nhà ở, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là
ba tháng;
d)
Trong trường hợp bên cho thuê tuy có nhà ở nhưng có khó khăn về đời sống hoặc
có diện tích ở dưới mức bình quân 6m2/người và bên thuê không có chỗ ở khác
hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác, thì tuỳ từng trường hợp mà bên cho
thuê được lấy lại một phần nhà cho thuê, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho
bên thuê biết trước ít nhất là sáu tháng;
đ)
Trong trường hợp bên cho thuê chưa được lấy lại nhà ở theo quy định tại các
điểm a, b, c và d khoản 2 Điều này, thì được lấy lại nhà ở kể từ ngày 1 tháng 7
năm 2005, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là
ba tháng.
3. Trong trường hợp đến ngày
Nghị quyết này có hiệu lực mà thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng vẫn còn, nhưng
kết thúc trước ngày 1 tháng 7 năm 2005, nếu các bên không có thoả thuận khác,
thì bên cho thuê được lấy lại nhà ở kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2005, nhưng phải
thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là ba tháng; nếu bên
thuê nhà được tiếp tục ở nhà thuê sau khi đã hết thời hạn hợp đồng cho đến
trước ngày 1 tháng 7 năm 2005 mà phát sinh các trường hợp quy định tại các điểm
a, b, c và d khoản 2 Điều này, thì thực hiện theo quy định tại các điểm đó.
4.
Trong trường hợp thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng vẫn còn sau ngày 1 tháng 7
năm 2005, nếu các bên không có thoả thuận khác, thì bên cho thuê được lấy lại
nhà ở kể từ ngày hết thời hạn thuê.
5.
Trong trường hợp thời hạn thuê nhà ở không được xác định trong hợp đồng và các
bên không có thoả thuận khác, thì bên cho thuê được lấy lại nhà ở kể từ ngày 1
tháng 7 năm 2005, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít
nhất là ba tháng; nếu đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2005 mà phát sinh các trường
hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều này, thì thực hiện theo quy
định tại các điểm đó.
6.
Trong trường hợp bên cho thuê lấy lại nhà ở để cho thuê hoặc bán nhà đang cho
thuê, thì bên thuê được ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp hoặc được quyền ưu tiên
mua nhà đang thuê theo quy định của Bộ luật dân sự.
7.
Trong thời gian bên thuê được tiếp tục ở nhà thuê, thì các bên phải thực hiện
đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của mình phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự.
Giá thuê nhà ở trong trường hợp này do các bên thoả thuận; nếu không thoả thuận
được thì theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
ban hành theo khung giá do Chính phủ quy định tương ứng với từng thời kỳ.
8. Hợp
đồng thuê nhà ở mà toàn bộ hoặc một phần nội dung vi phạm điều cấm hoặc trái
đạo đức xã hội theo quy định của Bộ luật dân sự thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một
phần và hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định tại Điều 146 của Bộ luật
dân sự.
Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC
1. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở giữa cá
nhân với cá nhân.
Khi đã xác định được quan hệ giữa các bên là hợp đồng
thuê nhà ở như đã hướng dẫn tại khoản 6 Mục I Thông tư này, thì Toà án tiến
hành giải quyết theo quy định tại Điều 3 của Nghị quyết số
58/1998. Khi giải quyết loại tranh chấp này cần chú ý các điểm sau:
a) Nếu
thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có
hiệu lực (1-1-1999), thì Toà án cho bên cho thuê được lấy lại nhà ở khi thuộc
một trong các trường hợp sau:
Bên
thuê nhà ở đã có chỗ ở khác như đã hướng dẫn tại khoản 7 Mục I Thông tư này và
bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc đòi lại
nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là ba tháng trưóc ngày nộp đơn khởi kiện.
- Bên
thuê nhà ở có điều kiện tạo lập chỗ ở khác như đã hướng dẫn tại khoản 8 Mục I
Thông tư này và bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước
về việc đòi lại nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là sáu tháng trước ngày nộp
đơn khởi kiện.
- Bên
cho thuê đã tự nguyện tạo điều kiện cho bên thuê có chỗ ở khác như đã hướng dẫn
tại khoản 9 Mục I Thông tư này và bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho
bên thuê biết trước về việc đòi lại nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là sáu
tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện.
b) Nếu
thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có
hiệu lực (1-1-1999) mà bên cho thuê không có chỗ ở (như họ hồi cư về địa phương
nơi họ có nhà ở cho thuê; họ phải trả nhà ở thuê, nhà ở nhờ; do thiên tai, địch
hoạ mà họ bị mất nhà ở...) và họ không có điều kiện về kinh tế để tạo lập chỗ ở
khác, đồng thời họ đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc
đòi lại nhà ở cho thuê với thời hạn ít nhất là ba tháng trước ngày nộp đơn khởi
kiện, thì tuỳ từng trường hợp mà Toà án có thể giải quyết cho bên cho thuê được
lấy lại toàn bộ hoặc một phần nhà ở; cụ thể là:
- Toà
án cho bên cho thuê được lấy lại toàn bộ nhà ở khi thuộc một trong các trường
hợp sau:
+ Nếu
lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia
cho số người trong hộ gia đình của bên cho thuê mà bình quân bằng hoặc dưới 6m2/người;
+ Nếu
lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia
cho số người trong hộ gia đình của bên cho thuê mà mức bình quân trên 6m2/người
nhưng bằng hoặc dưới 10m2/người và nếu lấy tổng diện tích ở (kể cả
diện tích ở được làm thêm) của nhà ở cho thuê chia cho tổng số người trong hai
hộ gia đình bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân dưới 3m2/người;
+ Nhà
ở cho thuê không thể đáp ứng được các điều kiện tối thiểu để cho cả gia đình
bên cho thuê và bên thuê ở chung trong nhà ở đó;
- Toà
án cho bên cho thuê được lấy lại một phần nhà ở khi thuộc một trong các trường
hợp sau đây:
+ Nếu
lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia
cho tổng số người trong hai hộ gia đình của bên cho thuê và bên thuê mà mức
bình quân bằng hoặc trên 6m2/người, thì Toà án cho bên thuê được
thuê diện tích đủ mức bình quân bằng 6m2/người, nhưng diên tích ở
cho thuê không dưới 10m2; phần diện tích ở còn lại cho bên cho thuê
được lấy lại.
+ Nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cả diện
tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình của bên cho
thuê và bên thuê mà mức bình quân bằng hoặc trên 3m2/người nhưng dưới
6m2/người, thì Toà án cho bên cho thuê được lấy lại phần diện tích ở bằng tổng
số người trong hộ gia đình của bên cho thuê nhân với mức bình quân này
c) Nếu
thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có
hiệu lực (1-1-1999) mà bên cho thuê tuy có nhà ở, nhưng có diện tích ở dưới mức
bình quân 6m2/người và bên thuê không có chỗ ở khác hoặc không có
điều kiện tạo lập chỗ ở khác, đồng thoèi bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản
cho bên thuê biết trước ít nhất là 6 tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện, thì
Toà án cho bên thuê được lấy lại một phần nhà ở khi thuộc một trong các trường
hợp sau đây:
- Nếu
lấy tổng số diện tích ở của nhà ở mà bên cho thuê đang ở và nhà ở cho thuê (kể
cả diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình của
bên cho thuê và bên thuê mà mức bình quân bằng hoặc trên 6m2/người,
thì Toà án cho bên thuê được thuê diện tích đủ mức bình quân bằng 6m2/người,
nhưng diện tích ở cho thuê không dưới 10m2; phần diện tích ở còn lại
cho bên cho thuê được lấy lại.
- Nếu
lấy diện tích ở của nhà ở mà bên cho thuê đang ở và nhà ở cho thuê (kể cả diện
tích ở được làm thêm) chia cho tổng số người trong hai hộ gia đình của bên cho
thuê và bên thuê mà mức bình quân dưới 6m2/người, nhưng nếu lấy tổng
diện tích ở của nhà ở cho thuê (kể cả diện tích ở được làm thêm) chia cho tổng số
người trong hộ gia đình của bên thuê mà mức bình quân trên 6m2/người,
thì Toà án cho bên thuê được thuê diện tích đủ mức bình quân 6m2/người,
nhưng diện tích ở cho thuê không dưới 10m2; phần diện tích ở còn lại
cho bên cho thuê được lấy lại.
d) Nếu
thời hạn thuê nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết số 58/1998 có
hiệu lực (1-1-1999) mà bên cho thuê tuy có nhà ở, nhưng có khó khăn về đời
sống, còn bên thuê không có chỗ ở khác và không có đủ điều kiện tạo lập chỗ ở
khác, đồng thời bên cho thuê đã thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước
ít nhất là 6 tháng trước ngày nộp đơn khởi kiện, thì Toà án cho bên cho thuê
được lấy lại một phần nhà ở để họ có thể bán lại, cho thuê lại phần nhà ở đó
với giá cao hơn giá đang cho thuê hoặc để sử dụng phần nhà ở đó nhằm mục đích
kinh doanh.
đ) Khi
xem xét giải quyết cho lấy lại một phần nhà ở được hướng dẫn tại các điểm b và
c khoản này cần chú ý không được máy móc giải quyết trong mọi trường hợp đều
cho lấy lại một phần nhà ở theo mức được hướng dẫn tại các điểm tương ứng trên
đây mà cần phải xem xét từng trường hợp cụ thể để có quyết định hợp lý; cụ thể
là phải xem xét kiến trúc ngôi nhà, bố trí diện tích ở, diện tích được lấy lại
có đủ điều kiện để sử dụng độc lập hay không...
Ví dụ:
Nếu để lại diện tích ở cho thuê theo hướng dẫn trên đây là 14 m2,
nhưng có một phòng ở 15m2 hoặc 13 m2 bảo đảm
sinh hoạt tối thiểu của bên thuê, thì Toà án giải quyết cho bên thuê được thuê
phòng ở đó. Ngoài ra cần chú ý đến lối đi và các điều kiện khác của nhà ở đó
đảm bảo cho việc sinh hoạt tối thiểu của các bên.
Khi
xem xét giải quyết cho lấy lại một phần nhà ở được hướng dẫn tại điểm d khoản
này, cần chú ý phải xem xét từng trường hợp cụ thể để có quyết định hợp lý; cụ
thể là phải xem xét kiến trúc ngôi nhà, bố trí diện tích ở, lối đi và các điều
kiện khác của nhà ở đó, đặc biệt phải chú ý bảo đảm cho việc sinh hoạt tối
thiểu của bên thuê nhà sau khi Toà án cho bên cho thuê nhà được lấy lại một
phần nhà ở.
e) Trong trường hợp bên cho thuê chưa lấy lại được nhà ở
theo quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều 3 của Nghị quyết số
58/1998 và theo hướng dẫn tại các điểm a, b, c và d khoản này, thì Toà án
cần giải thích cho đương sự biết là họ được lấy lại nhà ở kể từ ngày 1-7-2005,
nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là 3 tháng;
nếu từ khi bị Toà án bác yêu cần đòi nhà ở cho thuê đến trước ngày 1-7-2005 mà
phát sinh các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a, b, c và d khoản này thì
họ có quyền yêu cầu lấy lại toàn bộ hoặc một phần nhà ở.
g) Nếu hợp đồng thuê nhà ở theo quy định tại khoản 3
và khoản 5 Điều 3 của Nghị quyết số 58/1998 đến trước ngày 1-7-2005 mà
phát sinh các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều 3
của Nghị quyết này và có tranh chấp, thì thực hiện theo các hướng dẫn
tương ứng tại các điểm a, b, c và d khoản này để giải quyết.
4.2. Cho mượn, cho ở nhờ.
Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10
Điều 4. Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
1.
Trong trường hợp thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở theo hợp đồng đã hết trước
ngày Nghị quyết này có hiệu lực, thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ được lấy lại
nhà ở, nếu các bên không có thoả thuận khác, nhưng phải thông báo bằng văn bản
cho bên mượn, bên ở nhờ biết trước ít nhất là ba tháng.
2.
Trong trường hợp đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực mà thời hạn cho mượn, cho
ở nhờ nhà ở theo hợp đồng vẫn còn, thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ được lấy lại
nhà ở kể từ khi hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác,
nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ biết trước ít nhất là
ba tháng.
3. Trong trường hợp thời hạn
cho mượn, cho ở nhờ nhà ở không được xác định trong hợp đồng, thì bên cho mượn,
bên cho ở nhờ được lấy lại nhà ở, nếu các bên không có thoả thuận khác, nhưng
phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ biết trước ít nhất là sáu
tháng. Trong trường hợp bên mượn, bên ở nhờ không có chỗ ở khác hoặc không có
điều kiện tạo lập chỗ ở khác, thì tuỳ từng trường hợp mà được tiếp tục sử dụng
một phần hoặc toàn bộ nhà ở đang mượn, đang ở nhờ cho đến ngày 1 tháng 7 năm
2005 và các bên phải ký kết hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của Bộ luật dân
sự; giá thuê nhà ở được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 3 của Nghị
quyết này; nếu bên mượn, bên ở nhờ không chịu ký kết hợp đồng thì phải trả lại
nhà; nếu bên cho mượn, bên cho ở nhờ không chịu ký kết hợp đồng thì bên mượn,
bên ở nhờ được tiếp tục ở nhà đang mượn, đang ở nhờ cho đến ngày 1 tháng 7 năm
2005.
Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC
2. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà
ở, ở nhờ nhà ở giữa cá nhân với cá nhân.
Khi đã xác định được quan hệ giữa các bên là quan hệ hợp
đồng mượn nhà ở hoặc quan hệ hợp đồng ở nhờ nhà ở như đã được hướng dẫn tại các
khoản 10 và 11 Mục I Thông tư này, thì Toà án tiến hành giải quyết theo quy
định tại Điều 4 của Nghị quyết số 58/1998. Tuy nhiên, khi giải quyết theo
quy định tại khoản 3 Điều 4 của Nghị quyết này, cần chú ý một số điểm sau
đây:
a) Nếu
bên mượn, bên ở nhờ không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở
khác, nhưng nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở đang mượn, đang ở nhờ (kể cả
diện tích ở được làm thêm) chia cho số người trong hộ gia đình của bên mượn,
bên ở nhờ mà mức bình quân trên 6m2/người, thì Toà án cho bên mượn,
bên ở nhờ được tiếp tục sử dụng một phần nhà ở đủ mức bình quân bằng 6m2/người,
nhưng diện tích ở không dưới 10m2; phần còn lại cho bên cho mượn,
bên cho ở nhờ được lấy lại.
b) Nếu
bên mượn, bên ở nhờ không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở
khác, nhưng nếu lấy tổng diện tích ở của nhà ở đang mượn, đang ở nhờ (kể cả
diện tích ở được làm thêm) chia cho số người trong hộ gia đình của bên mượn,
bên ở nhờ mà mức bình quân bằng hoặc dưới 6m2/người thì Toà án cho
bên mượn, bên ở nhờ được tiếp tục sử dụng toàn bộ nhà ở đang mượn, đang ở nhờ.
c) Nếu
trong thời gian mượn, ở nhờ mà bên mượn, bên ở nhờ có đưa cho bên cho mượn, bên
cho ở nhờ một khoản tiền hoặc tài sản khác liên quan đến việc mượn, việc ở nhờ
nhà ở (nhưng không phải là để thanh toán cho việc thuê nhà ở, mua bán nhà ở) và
nay có yêu cầu thanh toán, thì Toà án coi đó chỉ là một khoản nợ không có lãi
và áp dụng hướng dẫn tại Thông tư số 01/TTLT ngày 19-6-1997 của Toà án nhân dân
Tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính "Hướng
dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản" để buộc bên cho mượn, bên cho ở
nhờ trả lại khoản tiền hoặc tài sản khác đó cho bên mượn nhà ở, bên ở nhờ nhà
ở.
4.3. Mua bán.
Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10
Điều 5. Mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
1.
Trong trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục
chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì bên mua phải làm thủ tục chuyển quyền sở
hữu.
2. Trong trường hợp có tranh
chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất,
thì giải quyết như sau:
a) Nếu
hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao
kết hợp đồng, thì hợp đồng được công nhận, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo
hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;
b) Nếu
hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm
giao kết hợp đồng, thì giải quyết như sau:
- Nếu
các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, thì hợp đồng bị huỷ bỏ;
- Nếu
bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán
đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải
thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Nếu
bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính
theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên
không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, thì phải bồi
thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự.
3.
Trong trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng mua bán nhà
ở đã được hoàn tất, nhưng bên bán chưa giao nhà hoặc bên mua chưa trả đủ tiền,
thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận khác; nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản
tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm
thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt
hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự.
4.
Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra
hoặc đã được thực hiện, thì hợp đồng mua bán nhà ở đó được giải quyết theo quy
định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.
5. Hợp đồng mua bán nhà ở mà toàn bộ hoặc một phần nội
dung vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của Bộ luật dân sự
thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và hậu quả pháp lý được giải quyết theo
quy định tại Điều 146 của Bộ luật dân sự.
Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC
3. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở giữa
cá nhân với cá nhân.
Khi đã xác định được quan hệ giữa các bên là hợp đồng mua
bán nhà ở như đã hướng dẫn tại khoản 12 Mục I Thông tư này, và nếu có tranh
chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa hoàn
tất, thì Toà án tiến hành giải quyết theo quy định tại Điều 5 của Nghị
quyết số 58/1998; cụ thể là:
a) Nếu
hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao
kết hợp đồng, thì Toà án công nhận hợp đồng, buộc các bên phải thực hiện nghĩa
vụ theo hợp đồng và phải làn thủ tục chuyển quyền sở hữu.
b) Nếu
hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm
giao kết hợp đồng, thì giải quyết như sau:
- Nếu
các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, nghĩa là bên bán chưa nhận tiền
và chưa giao nhà, còn bên mua cũng chưa giao tiền và chưa nhận nhà, thì Toà án
tuyên bố hợp đồng bị huỷ bỏ.
- Nếu
bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên
bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì Toà án
buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển
quyền sở hữu. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt
hại, thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự. Nếu bên
mua chưa trả đủ tiền, thì Toà án xác định rõ số tiền mà bên mua chưa trả tại
thời điểm mua bán nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị nhà ở đó, đồng thời
quyết định việc định giá nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ
thẩm để xác định số tiền theo số phần trăm đã xác định được của giá trị nhà ở
đó buộc bên mua phải thanh toán cho bên bán và để tính án phí.
Ví dụ:
Năm 1980 A bán nhà "X" cho B với giá 100.000đồng và B đã trả được cho
A 60.000 đồng, nay có tranh chấp, thì trong trường hợp này số tiền B chưa trả
cho A tại thời điểm mua bán nhà chiếm 40% giá trị ngôi nhà "X". Tại
thời điểm xét xử sơ thẩm việc định giá cho thấy giá nhà ở đó theo giá thị
trường là 100.000.000 đồng. Như vậy, số tiền mà Toà án buộc B phải thanh toán
cho A là: 40% x 100.000 đồng = 40.000.000 đồng.
Ngoài ra để bảo vệ quyền lợi cho bên được thi hành án,
Toà án phải quyết định việc chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành
án theo hướng dẫn tại mục III Thông tư số 01/TTLT ngày 19-6-1997 của
Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài
chính "Hướng dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản".
c)
Trong trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng mua bán nhà
ở đã được hoàn tất, nhưng bên bán chưa giao nhà hoặc bên mua chưa trả đủ tiền,
thì Toà án buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Bên không thực
hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại thì phải bồi thường
thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì
Toà án buộc bên mua phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị
của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm như đã hướng dẫn
tại đoạn 2 điểm b khoản này.
d) Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện
mà điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện (toàn bộ hoặc một phần), thì
hợp đồng mua bán nhà ở đó được giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 2
và 3 Điều 5 của Nghị quyết số 58/1998 và theo hướng dẫn tại các điểm a, b
và c khoản này.
đ) Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở mà toàn bộ
hoặc một phần nội dung vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định
của Bộ luật dân sự, thì Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu toàn bộ
hoặc một phần và giải quyết hậu quản pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo quy định
tại Điều 146 của Bộ luật dân sự.
4.4. Đổi nhà.
Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10
Điều 6. Đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
1.
Trong trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng đổi nhà ở và thủ tục chuyển
quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
2. Trong trường hợp có tranh
chấp về hợp đồng đổi nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì
giải quyết như sau:
a) Nếu
các bên đã giao nhà ở cho nhau, thì các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở
hữu ;
b) Nếu
một bên đã giao nhà ở mà bên kia chưa giao, thì bên chưa giao nhà ở phải thực
hiện nghĩa vụ theo hợp đồng;
c) Nếu
các bên mới giao một phần nhà ở cho nhau, thì mỗi bên phải giao nốt phần còn
lại cho bên kia;
d) Nếu
các bên đã giao nhà ở cho nhau mà có chênh lệch về giá trị và bên có nghĩa vụ
thanh toán chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên kia khoản tiền còn thiếu theo
giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp
đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định
của Bộ luật dân sự;
đ) Nếu
các bên chưa giao nhà ở cho nhau, thì hợp đồng bị huỷ bỏ.
3.
Trong trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng đổi nhà ở đã
được hoàn tất mà các bên chưa giao nhà ở cho nhau hoặc một bên chưa giao nhà ở
cho bên kia, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.
4. Trong trường hợp các bên chỉ đổi cho nhau quyền sử
dụng nhà ở mà không chuyển quyền sở hữu nhà ở, nếu xảy ra tranh chấp, thì giải
quyết như sau:
a) Nếu
một bên đã giao nhà ở mà bên kia chưa giao, thì bên chưa giao phải thực hiện
nghĩa vụ theo hợp đồng. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và
gây thiệt hại, thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự;
b) Nếu
hợp đồng có thời hạn, thì khi thời hạn đó đã hết, các bên phải trở lại tình
trạng ban đầu trong thời hạn một tháng kể từ ngày hết hạn, trừ trường hợp các
bên có thoả thuận khác; nếu hợp đồng không xác định thời hạn, thì một trong các
bên có quyền yêu cầu trở lại tình trạng ban đầu, nhưng phải thông báo bằng văn
bản cho bên kia biết trước ít nhất là ba tháng.
5. Hợp đồng đổi nhà ở mà toàn bộ hoặc một phần nội dung
vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của Bộ luật dân sự thì
bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy
định tại Điều 146 của Bộ luật dân sự.
Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC
4. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng đổi nhà ở giữa cá
nhân với cá nhân.
Khi đã xác định được quan hệ giữa các bên là quan hệ đổi
nhà ở, thì Toà án tiến hành giải quyết theo quy định tại Điều 6 của Nghị
quyết số 58/1998. Khi giải quyết loại tranh chấp này, cần chú ý một số điểm
sau:
a) Toà án công nhận hợp đồng đổi nhà ở và buộc các bên
thực hiện hợp đồng, kể cả việc làm thủ tục chuyển quyền sở hữu trong các trường
hợp được quy định tại các điểm a, b và c Khoản 2 và khoản 3 Điều 6 của
Nghị quyết số 58/1998.
b) Toà
án tuyên bố hợp đồng đổi nhà ở bị huỷ bỏ trong trường hợp thủ tục chuyển quyền
sở hữu chưa hoàn tất và các bên chưa giao nhà ở cho nhau.
c) Khi
công nhận hợp đồng đổi nhà ở và buộc các bên thực hiện hợp đồng, kể cả việc làm
thủ tục chuyển quyền sở hữu, nếu việc đổi nhà ở giữa các bên có chênh lệch về
giá trị và bên có nghĩa vụ thanh toán chưa trả đủ tiền, thì Toà án buộc bên có
nghĩa vụ phải trả cho bên kia khoản tiền còn thiếu theo giá thị trường tại thời
điểm xét xử sơ thẩm. Tuỳ từng trường hợp mà Toà án buộc bên có nghĩa vụ thanh
toán phải trả cho bên kia khoản tiền được xác định như sau:
- Nếu
tại thời điểm đổi nhà ở, hai bên thoả thuận bên có nhà ở có giá trị thấp phải
thanh toán cho bên có nhà ở có giá trị cao hơn khoản tiền bằng giá trị chênh
lệch giữa hai nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, thì Toà án
quyết định rõ trong bản án quyết định là buộc bên có nhà ở có giá trị thấp phải
thanh toán cho bên có nhà ở có giá trị cao khoản tiền bằng giá trị chênh lệch
giữa hai nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm và quyết định
việc chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo hướng dẫn tại
Thông tư số 01/TTLT ngày 19-6-1997 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát
nhân dân tối cao, Bộ tư pháp, Bộ Tài chính "Hướng dẫn việc xét xử và thi
hành án về tài sản".
- Nếu
tại thời điểm đổi nhà ở, hai bên thoả thuận đổi nhà ở cho nhau và bên có nhà ở
có giá trị thấp phải thanh toán cho bên có nhà ở có giá trị cao khoản tiền
chênh lệch đã được xác định, thì Toà án áp dụng hướng dẫn tại Thông tư số
01/TTLB ngày 19-6-1997 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối
cao, Bộ tư pháp, Bộ Tài chính "Hướng dẫn việc xét xử và thi hành án về tài
sản" để tính số tiền mà bên có nghĩa vụ phải thanh toán như một khoản nợ
không có lãi.
d) Trong trường hợp các bên chỉ đổi cho nhau quyền sử
dụng nhà ở mà không chuyển quyền sở hữu nhà ở, thì Toà án giải quyết theo đúng
quy định tại khoản 4 Điều 6 của Nghị quyết số 58/1998. Nếu khi đổi, các
bên cũng có thoả thuận về khoản tiền chênh lệch, thì tuỳ trường hợp cụ thể mà
Toà án áp dụng các hướng dẫn tương ứng tại điểm c khoản này đề giải quyết.
đ) Nếu hợp đồng đổi nhà ở mà toàm bộ hoặc một phần nội
dung vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của Bộ luật Hình
sự, thì Toà án tuyên bố hợp đồng đổi nhà ở vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và
giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 146
của Bộ luật dân sự. Nếu phải buộc các bên thực hiện nghĩa vụ về tài sản, thì
Toà án thực hiện theo đúng các hướng dẫn tại Thông tư số 01/TTLB ngày 19-6-1997
của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài
chính "Hướng dẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản".
4.5. Tặng cho.
Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10
Điều 7. Tặng cho
nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
1.
Trong trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng tặng cho nhà ở và thủ tục
chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì bên được tặng cho phải làm thủ tục
chuyển quyền sở hữu.
2.
Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng tặng cho nhà ở và thủ tục chuyển
quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì giải quyết như sau:
a) Nếu bên được tặng cho đã
nhận nhà ở, thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của bên được tặng cho và bên được
tặng cho phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;
b) Nếu
bên được tặng cho chưa nhận nhà ở, thì hợp đồng tặng cho nhà ở bị huỷ bỏ, trừ
trường hợp các bên có thoả thuận khác.
3.
Trong trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng tặng cho nhà
ở đã hoàn tất mà nhà ở chưa được giao cho bên được tặng cho, thì bên tặng cho
phải giao nhà ở đó cho bên được tặng cho trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày
bên được tặng cho có yêu cầu bằng văn bản, trừ trường hợp các bên có thoả thuận
khác.
4.
Trong trường hợp hợp đồng tặng cho nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra
hoặc đã được thực hiện, thì hợp đồng tặng cho nhà ở đó được giải quyết theo quy
định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.
5. Hợp đồng tặng cho nhà ở mà toàn bộ hoặc một phần nội
dung vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của Bộ luật dân sự
thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và hậu quả pháp lý được giải quyết theo
quy định tại Điều 146 của Bộ luật dân sự.
Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC
5. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho nhà ở giữa
cá nhân với cá nhân.
Khi đã xác định được quan hệ giữa các bên là quan hệ tặng
cho nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì tuỳ từng trường hợp
mà Toà án giải quyết theo quy định tại Điều 7 của Nghị quyết số 58/1998.
Khi giải quyết loại tranh cháp này cần chú ý một số điểm sau đây:
a) Đối
với loại hợp đồng tặng cho nhà ở không có điều kiện mà bên được tặng cho đã
nhận nhà ở, nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì Toà án công nhận
hợp đồng và cho phép bên được tặng cho nhà ở làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;
nếu bên được tặng cho chưa nhận nhà ở và cũng chưa làm thủ tục chuyển quyền sở
hữu nhà ở, thì Toà án tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà ở bị huỷ bỏ.
b)
Trong trường hợp hợp đồng tặng cho nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra
hoặc đã được thực hiện đầy đủ, thì tuỳ từng trường hợp mà giải quyết như sau:
- Nếu
bên được tặng cho đã nhận nhà ở nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì
Toà án công nhận nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của bên được tặng cho;
- Nếu
bên được tặng cho chưa nhận nhà ở và chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì
Toà án tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà ở bị huỷ bỏ. Trong trường hợp này, nếu
bên được tặng cho có yêu cầu giải quyết về các điều kiện đã xảy ra hoặc đã được
thực hiện, thì Toà án giải quyết cả yêu cầu này.
- Nếu
thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng tặng cho nhà ở đã hoàn tất mà
nhà ở chưa giao cho bên được tặng cho, thì Toà án buộc bên tặng cho phải giao
nhà ở đó cho bên được tặng cho trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày bên được tặng
cho có yêu cầu bằng văn bản.
c)
Trong trường hợp hợp đồng tặng cho nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó chưa xảy
ra hoặc chưa được thực hiện hoặc chỉ mới được thực hiện một phần, thì Toà án
tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà ở bị huỷ bỏ.
4.6. Thừa kế.
Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10
Điều 9. Thừa kế nhà ở giữa cá nhân với cá nhân
Đối
với trường hợp thừa kế nhà ở được mở trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 mà di sản
thừa kế chưa được chia, nếu có yêu cầu chia, thì giải quyết theo quy định của
pháp luật về thừa kế.
Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC
6. Giải quyết tranh chấp về thừa kế nhà ở giữa cá nhân
với cá nhân.
Theo quy định tại Điều 9 của Nghị quyết số
58/1998 thì đối với trường hợp thừa kế nhà ở được mở trước ngày 1-7-1991
mà di sản thừa kế chưa được chia, nếu có yêu cầu chia, thì giải quyết theo quy
định của pháp luật về thừa kế. Khi thụ lý đơn yêu cầu chia di sản thừa kế loại
này, Toà án cần chú ý đến việc tính thời hiệu theo quy định tại khoản 4 Điều
36 Pháp lệnh Thừa kế và hướng dẫn tại điểm c khoản 1 Mục III Thông tư
liên ngành số 03/TTLN ngày 10-8-1996 của Toà án nhân dân tối cao, Viện
kiểm sát nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật theo Nghị quyết của
Quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự".
4.7. Quản lý nhà ở vắng chủ.
Nghị
quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10
Điều 10. Quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân
1.
Trong trường hợp trước khi đi vắng, chủ sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp
pháp và cho đến ngày 1 tháng 7 năm 1996 (ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực) chưa
hết thời hạn uỷ quyền hoặc tuy có uỷ quyền hợp pháp nhưng không xác định thời
hạn uỷ quyền, thì việc thực hiện nội dung uỷ quyền theo quy định của Bộ luật
dân sự; nếu chủ sở hữu nhà ở đó đã chết, thì việc uỷ quyền chấm dứt và việc
thừa kế nhà ở đó được giải quyết theo quy định của Bộ luật dân sự.
2.
Trong trường hợp trước khi đi vắng, chủ sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp
pháp và thời hạn uỷ quyền đã hết trước ngày 1 tháng 7 năm 1996, thì giải quyết
như sau:
a) Nếu chủ sở hữu có yêu cầu
lấy lại nhà trước ngày 1 tháng 7 năm 1996, thì nhà ở đó được trả lại cho chủ sở
hữu; nếu chủ sở hữu đã chết, thì công nhận quyền sở hữu cho những người thừa
kế;
b) Nếu chủ sở hữu không có yêu
cầu lấy lại nhà trước ngày 1 tháng 7 năm 1996 hoặc đã chết và trước khi chết
không có yêu cầu lấy lại nhà, thì công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng,
con của người đó đang quản lý, sử dụng nhà ở đó;
c) Nếu không có những người
được quy định tại điểm a và điểm b khoản này, thì công nhận quyền sở hữu nhà ở
đó cho người đang quản lý, sử dụng liên tục nhà ở đó từ 30 năm trở lên, kể từ
ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực. Trong trường
hợp đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực cũng không có người đang quản lý, sử dụng
nói trên, thì nhà ở đó thuộc Nhà nước và người đang quản lý, sử dụng được thuê
hoặc được quyền ưu tiên mua.
3. Trong trường hợp trước khi
đi vắng, nếu chủ sở hữu nhà ở không có uỷ quyền quản lý hợp pháp thì công nhận
quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng, con của người đó đang quản lý, sử dụng nhà
ở đó; nếu không có những người nói trên, thì công nhận quyền sở hữu nhà ở đó
cho người đang quản lý, sử dụng liên tục nhà ở đó từ 30 năm trở lên, kể từ ngày
bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực. Trong trường hợp
đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực cũng không có người đang quản lý, sử dụng
nói trên, thì nhà ở đó thuộc Nhà nước và người đang quản lý, sử dụng được thuê
hoặc được quyền ưu tiên mua.
4.
Trong trường hợp nhà ở vắng chủ vì chủ sở hữu đi hoạt động cách mạng, tham gia
kháng chiến, thì nhà ở đó được trả lại cho chủ sở hữu. Nếu chủ sở hữu đã chết,
thì nhà ở đó thuộc sở hữu của những người thừa kế. Trong trường hợp không có
người thừa kế, thì công nhận quyền sở hữu nhà ở đó cho người đang quản lý, sử
dụng liên tục nhà ở đó từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng
đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực. Trong trường hợp đến ngày Nghị quyết này
có hiệu lực cũng không có người đang quản lý, sử dụng nói trên, thì nhà ở đó
thuộc Nhà nước và người đang quản lý, sử dụng được thuê hoặc được quyền ưu tiên
mua.
5.
Trong trường hợp người đang trực tiếp quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ được quy
định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này không được công nhận là chủ sở hữu nhà
ở đó, thì có quyền yêu cầu người được công nhận là chủ sở hữu phải đền bù một
khoản chi phí hợp lý do đã trông nom, bảo quản nhà ở đó.
Thông tư 02/1999/TT-BXD
II.
VỀ VIỆC ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ Ở VẮNG CHỦ
Uỷ quyền quản lý nhà ở vắng chủ
bao gồm: ủy quyền quản lý hợp pháp và ủy quyền quản lý không hợp pháp.
1- Uỷ quyền quản lý hợp pháp là
việc ủy quyền bằng văn bản theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ủy
quyền do chủ sở hữu xác lập tại địa phương nơi có nhà ở đó trước khi chủ sở hữu
đi vắng.
Việc xác định ủy quyền quản lý
hợp pháp nhà ở vắng chủ thực hiện theo các Nghị định số 19/CP ngày 29/6/1960,
số 24/CP ngày 13/2/1961 của Hội đồng Chính phủ, Thông tư số 61/TTg ngày
17/2/1961 của Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội
đồng Chính phủ và Thông tư số 31/BXD ngày 18/10/1977 của Bộ Xây dựng.
Uỷ quyền quản lý hợp pháp bao gồm
ủy quyền quản lý có thời hạn và ủy quyền quản lý không xác định thời hạn.
2- Uỷ quyền quản lý không hợp
pháp là việc chủ sở hữu có ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở của mình nhưng
không đúng với quy định của pháp luật về ủy quyền quản lý nhà ở đã nêu trên tại
thời điểm ủy quyền.
Trước khi đi vắng chủ sở hữu
không có ủy quyền hoặc có ủy quyền nhưng không hợp pháp đều được coi là không
có ủy quyền quản lý hợp pháp.
III. VỀ NGƯỜI QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở VẮNG CHỦ
1- Người quản lý nhà ở vắng chủ:
Trong trường hợp trước khi đi vắng chủ sở hữu nhà ở có ủy quyền quản lý hợp
pháp thì người có tên trong giấy ủy quyền được coi là người quản lý nhà ở vắng
chủ. Người quản lý nhà ở vắng chủ có quyền quản lý nhà ở vắng chủ theo nội dung
đã ghi trong giấy ủy quyền.
Người quản lý nhà ở vắng chủ có
thể ở ngay tại nhà ở vắng chủ đó hoặc cũng có thể ở tại nhà khác.
2- Người sử dụng nhà ở vắng chủ:
Người đang ở tại nhà ở vắng chủ là người sử dụng nhà ở đó.
Người sử dụng nhà ở vắng chủ có
thể đồng thời là người quản lý (có tên trong giấy ủy quyền) hoặc là thân nhân
của người quản lý nhà (bố, mẹ, vợ, chồng, con, cháu,...) hoặc cũng có thể là
người không hề có quan hệ nhân thân gì với chủ sở hữu nhà ở hoặc với người quản
lý nhà ở vắng chủ (người ở thuê, ở nhờ, người vào ở nhà vắng chủ do chủ đi vắng
không ủy quyền cho ai quản lý v.v...).
IV. TỔ CHỨC QUẢN LÝ NHÀ Ở VẮNG CHỦ
Nhà ở vắng chủ do tư nhân quản lý
trải qua nhiều thời kỳ, đến nay các loại nhà ở này đã có nhiều biến đổi cả về
người quản lý, người sử dụng cũng như thực trạng kỹ thuật của nhà ở. Trong
nhiều trường hợp không xác định được chủ sở hữu là ai, ở đâu, còn sống hay đã
chết. Không ít trường hợp người quản lý, sử dụng đã nhiều lần mua bán, chuyển
nhượng nhà bất hợp pháp. Hầu hết nhà ở vắng chủ đều đã được sửa chữa, cải tạo
làm thay đổi kết cấu và kiến trúc ban đầu. Nhiều nhà ở vắng chủ đã bị phá đi để
làm nhà khác trên khuôn viên nhà cũ...
Để bảo đảm quản lý nhà ở vắng chủ
theo đúng chính sách của Nhà nước, Uỷ ban nhân dân các cấp cần thực hiện đúng
các quy định sau đây:
1- Trên cơ sở kết quả thống kê
tổng hợp quỹ nhà ở theo Chỉ thị số 820/TTg ngày 3/10/1997 của Thủ tướng Chính
phủ, tiến hành rà soát, phân loại nhà ở vắng chủ thành 2 loại:
a/ Nhà ở vắng chủ do tư nhân quản
lý;
b/ Nhà ở vắng chủ do Nhà nước
quản lý, sử dụng;
Trong quá trình rà soát, các địa
phương cần lập danh sách chi tiết nhà ở vắng chủ đến từng biển số nhà để phục
vụ cho công tác quản lý và xử lý theo Nghị quyết số 58/1998. Trong quá trình
phân loại không được lẫn lộn hoặc tự ý chuyển loại nhà ở vắng chủ do Nhà nước
quản lý, sử dụng sang loại nhà ở vắng chủ do tư nhân quản lý, làm thất thoát
quỹ nhà của Nhà nước.
2- Toàn bộ quỹ nhà ở vắng chủ do
Nhà nước quản lý, sử dụng không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số
58/1998, vì vậy, các địa phương không được áp dụng các quy định của Nghị định
số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 của Chính phủ để xử lý các vấn đề có liên quan
đến loại nhà ở vắng chủ do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng.
3- Việc xác lập quyền sở hữu đối
với nhà ở vắng chủ do tư nhân quản lý phải thực hiện theo đúng các quy định của
Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 của Chính phủ.
4- Trong quá trình xử lý, nếu
xuất hiện trường hợp người tham gia giao dịch dân sự là người Việt nam định cư
ở nước ngoài hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài thì các địa phương tổng hợp danh
sách báo cáo Thủ tướng Chính phủ đồng thời gửi Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp để
tổng hợp chung.
Người tham gia giao dịch dân sự
nêu tại khoản này không chỉ bao gồm chủ sở hữu, người quản lý và người sử dụng
mà kể cả những người khác có quyền và nghĩa vụ đối với nhà ở vắng chủ đó.
5- Khi chưa xác lập xong quyền sở
hữu đối với nhà ở vắng chủ (thể hiện bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở) thì phải giữ nguyên hiện trạng nhà ở đó. Mọi việc
mua bán, chuyển nhượng, cải tạo, xây dựng lại nhà ở vắng chủ đều coi là bất hợp
pháp và Uỷ ban nhân dân các cấp không thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở .
6- Trong quá trình tổ chức quản
lý và xử lý những vấn đề có liên quan đến nhà ở vắng chủ, Uỷ ban nhân dân các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần chỉ đạo các cấp, các ngành trực thuộc
thực hiện đúng các quy định của Nghị quyết số 58/1998, Nghị định số
25/1999/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn này. Đối với những vấn đề
vướng mắc hoặc vượt quá thẩm quyền thì phải phản ảnh đến Bộ Xây dựng để hướng
dẫn hoặc báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định.
4.8. Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp,
làm thêm diện tích, xây dựng nhà ở mới.
Nghị
quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10
Điều 11. Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, làm thêm diện tích, xây
dựng nhà ở mới
1. Đối với nhà ở cho thuê, cho
mượn, cho ở nhờ giữa cá nhân với cá nhân mà đã được bên thuê, bên mượn, bên ở
nhờ sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới
trong khuôn viên nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, thì việc lấy lại nhà ở đó
được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với trường hợp nhà ở đã
được sửa chữa, thì khi lấy lại nhà, bên cho thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ
phải thanh toán cho bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ giá trị đầu tư sửa chữa còn
lại theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận khác;
b) Đối với trường hợp nhà ở đã
được cải tạo, nâng cấp mà không có sự phản đối của bên cho thuê, bên cho mượn,
bên cho ở nhờ, thì khi lấy lại nhà, bên cho thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ
phải thanh toán cho bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ giá trị đầu tư cải tạo, nâng
cấp còn lại theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các
bên có thoả thuận khác;
Trong trường hợp đã có sự phản
đối của bên cho thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ, thì khi lấy lại nhà, bên cho
thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ phải thanh toán một phần giá trị đầu tư cải
tạo, nâng cấp còn lại theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường
hợp các bên có thoả thuận khác;
c) Đối với trường hợp bên thuê,
bên mượn, bên ở nhờ nhà ở đã làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong
khuôn viên nhà thuê, mượn, ở nhờ, nếu các bên không có thoả thuận khác, thì
giải quyết như sau:
- Trong trường hợp bên cho thuê,
bên cho mượn, bên cho ở nhờ đã đồng ý bằng văn bản hoặc đến trước ngày 1 tháng
7 năm 1996 không khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc làm thêm
diện tích, xây dựng nhà ở mới và nếu diện tích làm thêm hoặc nhà ở mới có thể
sử dụng để ở một cách riêng biệt với nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, thì
diện tích làm thêm, nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của bên thuê, bên mượn, bên
ở nhờ và họ phải thanh toán cho bên cho thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ giá
trị quyền sử dụng đất theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương ban hành theo khung giá do Chính phủ quy định, trừ trường hợp
các bên có thoả thuận khác;
- Trong trường hợp bên cho thuê,
bên cho mượn, bên cho ở nhờ tuy đã đồng ý bằng văn bản hoặc đến trước ngày 1
tháng 7 năm 1996 không khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc
làm thêm diện tích, xây dựng nhà ở mới, nhưng nếu diện tích làm thêm hoặc nhà ở
mới không thể sử dụng để ở một cách riêng biệt với nhà cho thuê, cho mượn, cho
ở nhờ, thì diện tích làm thêm, nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của bên cho
thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ và họ phải thanh toán cho bên thuê, bên mượn,
bên ở nhờ giá trị đầu tư xây dựng còn lại của phần diện tích làm thêm, nhà ở
mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận khác;
- Trong trường hợp không được bên
cho thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản hoặc đến trước ngày 1
tháng 7 năm 1996 đã có khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc
làm thêm diện tích, xây dựng nhà ở mới, thì diện tích làm thêm, nhà ở mới đó
thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ và họ phải
thanh toán cho bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ một phần giá trị đầu tư xây dựng
còn lại của phần diện tích làm thêm, nhà ở mới theo giá thị trường tại thời
điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
- Trong trường hợp nhà cho thuê,
cho mượn, cho ở nhờ bị phá dỡ và bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ đã xây dựng nhà
ở mới thay thế, nếu việc phá dỡ có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê, bên
cho mượn, bên cho ở nhờ hoặc đến trước ngày 1 tháng 7 năm 1996 mà bên cho thuê,
bên cho mượn, bên cho ở nhờ không khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, thì nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê, bên cho mượn, bên
cho ở nhờ và họ phải thanh toán cho bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ giá trị đầu
tư xây dựng còn lại của nhà ở mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán,
trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Nếu không được bên cho thuê, bên cho
mượn, bên cho ở nhờ đồng ý hoặc đến trước ngày 1 tháng 7 năm 1996 đã có khiếu
kiện, thì bên cho thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ chỉ phải thanh toán cho bên
thuê, bên mượn, bên ở nhờ một phần giá trị đầu tư xây dựng còn lại của nhà ở
mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận khác;
Trong trường hợp các bên có thoả
thuận nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ, thì
bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ phải thanh toán cho bên cho thuê, bên cho mượn,
bên cho ở nhờ giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá do Chính phủ quy định,
trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
2. Đối với trường hợp quản lý nhà
ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân mà người đang quản lý, sử dụng đã sửa chữa,
cải tạo, nâng cấp, làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới, thì giải quyết
như sau:
a) Đối với trường hợp nhà ở đã
được sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, thì khi lấy lại nhà người được công nhận là
chủ sở hữu nhà ở đó phải thanh toán cho bên đã sửa chữa, cải tạo, nâng cấp giá
trị đầu tư sửa chữa, cải tạo, nâng cấp còn lại theo giá thị trường tại thời
điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
b) Đối với trường hợp làm thêm
diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong khuôn viên nhà vắng chủ, thì giải quyết
như sau:
- Trong trường hợp diện tích làm
thêm hoặc nhà ở mới có thể sử dụng một cách riêng biệt với nhà vắng chủ, thì
diện tích làm thêm hoặc nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của người làm thêm diện
tích hoặc xây dựng nhà ở mới và họ phải thanh toán cho người được công nhận là
chủ sở hữu nhà vắng chủ giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá do Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá do Chính phủ
quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
- Trong trường hợp diện tích làm
thêm hoặc nhà ở mới không thể sử dụng để ở một cách riêng biệt với nhà vắng
chủ, thì diện tích làm thêm, nhà ở mới đó thuộc quyền sở hữu của người được
công nhận là chủ sở hữu nhà vắng chủ, nhưng chủ sở hữu nhà vắng chủ phải thanh
toán cho người làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới giá trị đầu tư xây
dựng còn lại của phần diện tích làm thêm hoặc nhà ở mới theo giá thị trường tại
thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
- Trong trường hợp người đang
quản lý, sử dụng đã phá dỡ nhà vắng chủ và xây dựng nhà ở mới thay thế, thì
người được công nhận là chủ sở hữu nhà vắng chủ được quyền sở hữu nhà ở mới đó
và phải thanh toán cho người đã xây dựng nhà ở mới giá trị đầu tư xây dựng còn
lại của nhà ở mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp
các bên có thoả thuận khác;
- Trong trường hợp nhà vắng chủ
không còn vì lý do bất khả kháng và người đang quản lý, sử dụng đã xây dựng nhà
ở mới thay thế, thì công nhận quyền sở hữu nhà ở mới đó cho người quản lý, sử
dụng đã xây dựng nhà ở mới thay thế và họ phải thanh toán cho người được công
nhận là chủ sở hữu nhà vắng chủ giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá do Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá do
Chính phủ quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC
7. Giải
quyết tranh chấp về sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, làm thêm diện tích, xây dựng
nhà ở mới.
Khi
giải quyết các tranh chấp hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở giữa cá
nhân với cá nhân mà có cả tranh chấp về việc bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ đã sửa
chữa, cải tạo, nâng cấp, làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong khuôn
viên nhà ở cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, thì Toà án giải quyết theo quy định
tại Điều 11 của Nghị quyết số 58/1998. Đối với các trường hợp bên cho
thuê, bên cho bên mượn, bên cho ở nhờ phải thanh toán cho bên thuê, bên mượn,
bên ở nhờ phần giá trị đầu tư sửa chữa, nâng cấp, làm thêm diện tích, xây dựng
mới còn lại thì việc xác định phần giá trị đầu tư còn lại này theo giá thị
trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm để buộc bên cho thuê, bên cho mượn, bên cho
ở nhờ phải thanh toán cho bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ. Đối với các trường hợp
mà Điều 11 của Nghị quyết này quy định phải thanh toán một phần giá
trị đầu tư cải tạo, nâng cấp hoặc giá trị đầu tư xây dựng còn lại của phần diện
tích làm thêm, của nhà ở mới, thì tuỳ vào mức độ phản đối hoặc việc không đồng
ý và khiếu kiện của bên cho thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở mà Toà án
quyết định một phần phải thanh toán đó.
4.9. Thủ tục chuyển quyền sở hữu
và xác lập quyền sở hữu.
4.9.1. Thủ tục chuyển quyền sở hữu trong các trường hợp mua bán, tặng
cho, đổi nhà ở.
a) Mua bán nhà ở.
Nghị
định 25/1999/NĐ-CP
Điều 12. Thủ tục chuyển quyền sở hữu theo
hợp đồng mua bán nhà ở
1. Trong trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng mua
bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất theo quy định
tại khoản 1 Điều 5 của Nghị quyết số 58/1998, thì bên mua có quyền làm thủ
tục chuyển quyền sở hữu nhà ở mà không cần sự có mặt của bên bán.
Hồ sơ
xin chuyển quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
ưa)
Đơn xin chuyển quyền sở hữu nhà ở có xác nhận của ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn nơi có nhà ở (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp xã) về việc
không có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã niêm yết công khai 07
ngày tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã và tại nhà ở đó;
b) Hợp
đồng mua bán nhà (bản chính). Trong trường hợp không có hợp đồng bằng văn bản,
thì bên mua phải chứng minh được là giữa 2 bên đã thực hiện việc mua bán nhà ở;
c)
Trích lục bản đồ thửa đất có nhà ở và bản vẽ sơ đồ nhà do cơ quan có tư cách
pháp nhân xác nhận;
d) Xác
nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về hộ khẩu thường trú của bên mua.
2. Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà
ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, nhưng hợp đồng không bị huỷ bỏ
hoặc không bị Toà án tuyên bố là vô hiệu theo quy định tại khoản 2 và 5
Điều 5 của Nghị quyết số 58/1998, thì các bên mua bán nhà ở phải thực hiện đầy
đủ các nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở.
Hồ sơ
xin chuyển quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
a) Hợp
đồng mua bán nhà ở (bản chính). Trong trường hợp không có hợp đồng bằng văn bản
thì các bên mua bán nhà ở phải chứng minh được là giữa họ đã thực hiện việc mua
bán nhà ở;
b)
Trích lục bản án hoặc quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật;
c)
Giấy xác nhận của cơ quan thi hành án dân sự về việc bên mua đã thi hành xong
phần nghĩa vụ của mình theo bản án hoặc quyết định của Toà án;
d)
Trích lục bản đồ thửa đất có nhà ở và bản vẽ sơ đồ nhà do cơ quan có tư cách
pháp nhân xác nhận;
đ) Xác
nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về hộ khẩu thường trú của các bên mua bán nhà
ở.
b) Tặng cho nhà ở.
Nghị
định 25/1999/NĐ-CP
Điều 13. Thủ tục chuyển quyền sở hữu
theo hợp đồng tặng cho nhà ở
Trong trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng tặng cho
nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất theo quy định tại khoản
1 Điều 7 của Nghị quyết số 58/1998 hoặc có tranh chấp về hợp đồng tặng cho
nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, nhưng bên được tặng cho nhà
ở đã nhận nhà ở theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 7 của Nghị quyết số
58/1998, thì bên được tặng cho nhà ở có quyền làm thủ tục chuyển quyền sở hữu
nhà ở mà không cần sự có mặt của bên tặng cho.
Hồ sơ
xin chuyển quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
1. Đơn xin chuyển quyền sở hữu nhà ở. Đối với trường hợp
quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị quyết số 58/1998 thì đơn phải có
xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về việc không có tranh chấp về hợp đồng
tặng cho nhà ở sau khi đã niêm yết công khai 07 ngày tại trụ sở ủy ban nhân dân
cấp xã và tại nhà ở đó.
Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều
7 của Nghị quyết số 58/1998 thì phải có trích lục bản án hoặc quyết định
của Toà án đã có hiệu lực pháp luật;
2. Hợp
đồng tặng cho nhà ở (bản chính). Trong trường hợp không có hợp đồng bằng văn
bản, thì bên được tặng cho phải chứng minh được là giữa 2 bên đã thực hiện việc
tặng cho nhà ở;
3.
Trích lục bản đồ thửa đất có nhà ở và bản vẽ sơ đồ nhà do cơ quan có tư cách
pháp nhân xác nhận;
4. Xác
nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về hộ khẩu thường trú của bên được tặng cho
nhà;
5.
Trong trường hợp hợp đồng tặng cho có điều kiện, thì phải có xác nhận của các
bên về việc các điều kiện đó đã xẩy ra hoặc đã được thực hiện.
c) Đổi nhà ở.
Nghị
định 25/1999/NĐ-CP
Điều 14. Thủ tục chuyển quyền sở hữu theo
hợp đồng đổi nhà ở
1. Trong trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng đổi
nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất theo quy định tại khoản
1 Điều 6 của Nghị quyết số 58/1998, thì các bên đổi nhà ở phải làm thủ tục
chuyển quyền sở hữu nhà ở.
Hồ sơ
xin chuyển quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
a) Hợp
đồng đổi nhà ở (bản chính). Trong trường hợp không có hợp đồng bằng văn bản,
thì các bên đổi nhà ở phải chứng minh được là giữa họ đã thực hiện việc đổi nhà
ở;
b) Xác
nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về việc không có tranh chấp về hợp đồng đổi nhà
ở sau khi đã niêm yết công khai 07 ngày tại Trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã và
tại 2 nhà ở đó;
c)
Trích lục bản đồ thửa đất có nhà ở và bản vẽ sơ đồ nhà do cơ quan có tư cách
pháp nhân xác nhận;
d) Xác
nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về hộ khẩu thường trú của các bên đổi nhà ở.
2.
Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng đổi nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở
hữu chưa hoàn tất, nhưng hợp đồng không bị huỷ bỏ hoặc không bị Toà án tuyên bố
là vô hiệu, thì các bên đổi nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo hợp
đồng và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
Hồ sơ
xin chuyển quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
ưa)
Hợp đồng đổi nhà ở (bản chính). Trong trường hợp không có hợp đồng bằng văn
bản, thì các bên đổi nhà ở phải chứng minh được là giữa họ đã thực hiện việc
đổi nhà ở;
b)
Trích lục bản án hoặc quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật;
c)
Giấy xác nhận của cơ quan thi hành án dân sự về việc các bên đổi nhà ở đã thực
hiện xong phần nghĩa vụ của mình theo bản án hoặc quyết định của Toà án;
d)
Trích lục bản đồ thửa đất có nhà ở và bản vẽ sơ đồ nhà do cơ quan có tư cách
pháp nhân xác nhận;
đ) Xác
nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về hộ khẩu thường trú của các bên đổi nhà ở.
4.9.2. Thủ tục xác lập quyền sở hữu do thừa kế, nhà ở vắng chủ do cá
nhân quản lý, sử dụng.
Nghị
định 25/1999/NĐ-CP
Điều 15. Thủ tục xác lập quyền sở hữu cho
những người được thừa kế nhà ở
Những người được công nhận có quyền thừa kế quyền sở hữu
nhà ở theo quy định tại Điều 9 của Nghị quyết số 58/1998 thì phải làm
thủ tục xác lập quyền sở hữu.
Hồ sơ
xin xác lập quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
1. Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có chứng nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về
việc người làm đơn có quyền thừa kế hợp pháp đối với nhà ở đó. Nếu có tranh
chấp, thì phải có trích lục bản án hoặc quyết định của Toà án đã có hiệu lực
pháp luật;
2.
Trích lục bản đồ thửa đất có nhà ở và bản vẽ sơ đồ nhà do cơ quan có tư cách
pháp nhân xác nhận;
3. Xác
nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về hộ khẩu thường trú của những người thừa kế.
Điều 16. Thủ tục xác lập quyền sở hữu
cho những người có quyền thừa kế nhà ở vắng chủ
Những người được công nhận có quyền thừa kế quyền sở hữu
đối với nhà ở vắng chủ theo quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 4 Điều 10
của Nghị quyết số 58/1998 phải làm thủ tục để được xác lập quyền sở hữu.
Hồ sơ
xin xác lập quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
1. Đơn xin cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, có chứng nhận của ủy ban
nhân dân cấp xã về việc người làm đơn là người thừa kế hợp pháp của người có
quyền sở hữu đối với nhà ở vắng chủ đó sau khi đã niêm yết công khai 07 ngày
tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở đó và tại nhà ở đó. Nếu có tranh
chấp, thì phải có trích lục bản án hoặc quyết định của Toà án đã có hiệu lực
pháp luật;
2.
Trích lục bản đồ thửa đất có nhà ở và bản vẽ sơ đồ nhà do cơ quan có tư cách
pháp nhân xác nhận;
3. Xác
nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về hộ khẩu thường trú của những người thừa kế.
Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều
10 của Nghị quyết số 58/1998 thì phải có giấy uỷ quyền quản lý nhà ở vắng
chủ (bản chính).
Điều 17. Thủ tục xác lập quyền sở hữu cho
những người là bố, mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu nhà ở vắng chủ
Bố, mẹ, vợ, chồng, con (theo quy định của Luật Hôn nhân
và gia đình) của chủ sở hữu nhà ở vắng chủ được công nhận có quyền sở hữu đối
với nhà vắng chủ theo quy định tại điểm b khoản 2 và khoản 3 Điều 10 của
Nghị quyết số 58/1998 phải làm thủ tục để được xác lập quyền sở hữu.
Hồ sơ
xin xác lập quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
1. Đơn
xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
2.
Trích lục bản đồ thửa đất có nhà ở và bản vẽ sơ đồ nhà do cơ quan có tư cách
pháp nhân xác nhận;
3. Xác
nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về hộ khẩu thường trú của những người là bố,
mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu nhà ở vắng chủ đó.
Đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều
10 của Nghị quyết số 58/1998 thì phải có giấy uỷ quyền quản lý nhà ở đó
(bản chính).
Điều 18. Thủ tục xác lập quyền sở hữu
cho người đang quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ
Người đang quản lý, sử dụng liên tục nhà ở vắng chủ từ 30
năm trở lên được công nhận có quyền sở hữu đối với nhà ở vắng chủ đó theo quy
định tại điểm c khoản 2, khoản 3 và 4 Điều 10 của Nghị quyết số
58/1998 phải làm thủ tục để được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở vắng
chủ đó.
Hồ sơ
xin xác lập quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
1. Đơn xin cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, có xác nhận của ủy ban
nhân dân cấp xã về việc người đó đã quản lý, sử dụng nhà vắng chủ liên tục 30
năm trở lên kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày Nghị quyết số 58/1998
có hiệu lực (ngày 01 tháng 01 năm 1999) sau khi đã niêm yết công khai 07 ngày
tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã và tại nhà ở đó;
2.
Trích lục bản đồ thửa đất có nhà ở và bản vẽ sơ đồ nhà do cơ quan có tư cách
pháp nhân xác nhận;
3. Xác
nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về hộ khẩu thường trú của những người đang quản
lý, sử dụng nhà ở vắng chủ.
Điều 19. Nhà ở vắng chủ thuộc Nhà nước
Trong các trường hợp nhà ở vắng chủ thuộc Nhà nước theo
quy định tại điểm c khoản 2, khoản 3 và 4 Điều 10 của Nghị quyết số
58/1998, thì nhà ở đó phải được giao cho cơ quan nhà đất địa phương quản lý.
Người đang quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ thuộc Nhà nước phải ký hợp đồng thuê
hoặc được quyền ưu tiên mua theo quy định của pháp luật.
4.9.3. Thủ tục xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở do cơ quan, tổ chức
thuê, mượn của cá nhân.
Nghị
định 25/1999/NĐ-CP
Điều 20. Thủ tục xác lập quyền sở hữu đối
với nhà ở khác do cơ quan, tổ chức trả cho bên cho thuê, bên cho mượn
Trong trường hợp cơ quan, tổ chức trả bằng nhà ở khác cho
bên cho thuê, bên cho mượn theo quy định tại khoản 2 Điều 14 của Nghị
quyết số 58/1998, thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê, bên cho
mượn. Cơ quan tổ chức phải làm thủ tục để xác lập quyền sở hữu nhà ở đó cho bên
cho thuê, bên cho mượn.
Hồ sơ
xin xác lập quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
1. Văn
bản trả nhà ở do cơ quan, tổ chức lập, có chữ ký của 2 bên;
2.
Trích lục bản đồ thửa đất có nhà ở và bản vẽ sơ đồ nhà do cơ quan có tư cách
pháp nhân xác nhận;
3. Xác
nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về hộ khẩu thường trú của bên cho thuê, cho
mượn.
Điều 21. Thủ tục xác lập quyền sở hữu đối với
nhà ở mà cơ quan, tổ chức thuê, mượn của cá nhân
Trong trường hợp cơ quan, tổ chức thuê, mượn nhà của cá
nhân nhưng chủ sở hữu đã được lấy lại nhà bằng nhà khác, bằng tiền hoặc được
Nhà nước giao đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 14 của Nghị
quyết số 58/1998, thì việc xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở mà cơ quan, tổ
chức đang thuê, mượn được thực hiện như sau:
1. Trong trường hợp
kinh phí để thực hiện việc trả lại nhà ở là nguồn vốn ngân sách Nhà nước, thì
nhà mà cơ quan, tổ chức đang thuê, mượn của cá nhân được chuyển thành sở hữu
toàn dân. Cơ quan, tổ chức được tiếp tục quản lý, sử dụng nhà đó theo đúng quy
định của pháp luật;
2.
Trong trường hợp kinh phí để thực hiện việc trả lại nhà ở không phải là nguồn
vốn ngân sách Nhà nước, thì nhà mà cơ quan, tổ chức đang thuê, mượn của cá nhân
thuộc quyền sở hữu của cơ quan, tổ chức đó. Cơ quan, tổ chức phải làm thủ tục
để được xác lập quyền sở hữu.
Hồ sơ
xin xác lập quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
a) Đơn
xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
b) Văn
bản trả nhà (bản chính) theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Nghị định này;
c)
Trích lục bản đồ thửa đất có nhà ở và bản vẽ sơ đồ nhà do cơ quan có tư cách
pháp nhân xác nhận.
Trong
trường hợp nhà thuê, mượn đã bị phá dỡ và cơ quan, tổ chức đã xây dựng nhà mới
thay thế, thì phải kèm theo hồ sơ thiết kế kỹ thuật nhà xây dựng mới.
4.9.4. Thủ tục xác lập quyền sở hữu đối với diện tích làm thêm, nhà ở
xây dựng mới.
Nghị
định 25/1999/NĐ-CP
Điều 22. Diện tích làm thêm, nhà ở xây dựng
mới
Diện
tích làm thêm, nhà ở xây dựng mới là phần diện tích nhà ở mà bên thuê, bên
mượn, bên ở nhờ, người quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ đã xây dựng trong khuôn
viên nhà thuê, mượn, ở nhờ.
Diện
tích làm thêm, nhà ở xây dựng mới được xem là có thể sử dụng để ở một cách
riêng biệt với nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, nhà vắng chủ nếu diện tích
làm thêm, nhà ở mới đó được xây dựng liền kề hoặc độc lập với nhà cho thuê, cho
mượn, cho ở nhờ, nhà vắng chủ có chiếm diện tích trong khuôn viên và không làm
ảnh hưởng đến sinh hoạt của bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc bên được
công nhận có quyền sở hữu đối với nhà vắng chủ.
Điều 23. Thủ tục xác lập quyền sở hữu
đối với diện tích làm thêm, nhà ở xây dựng mới
Người được công nhận có quyền sở hữu đối với diện tích
làm thêm, nhà ở xây dựng mới theo quy định tại Điều 11 và Điều 16 của Nghị
quyết số 58/1998 phải làm thủ tục để được xác lập quyền sở hữu.
Hồ sơ
xin xác lập quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
1. Đơn xin cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có chứng nhận của Uỷ ban
nhân dân cấp xã nơi có nhà ở đó sau 07 ngày niêm yết công khai tại Uỷ ban nhân
dân cấp xã và tại diện tích xây thêm, nhà ở xây dựng mới đó về việc không có
khiếu kiện gì tính đến ngày 01 tháng 7 năm 1996 về diện tích làm thêm, nhà ở
xây dựng mới đó; Trong trường hợp có khiếu kiện thì phải có trích lục bản án
hoặc quyết định của Toà án đã có hiêụ lực pháp luật về việc công nhận quyền sở
hữu đối với diện tích làm thêm, nhà ở xây dựng mới cho bên thuê, bên mượn, bên
ở nhờ, bên quản lý nhà ở vắng chủ và chứng nhận của cơ quan thi hành án dân sự
về việc họ đã thi hành xong nghĩa vụ của mình theo bản án hoặc quyết định của
Toà án;
2.
Trích đo bản đồ thửa đất có diện tích làm thêm, nhà ở xây dựng mới và bản vẽ sơ
đồ diện tích làm thêm, nhà ở xây dựng mới do cơ quan có tư cách pháp nhân xác
nhận;
3. Xác
nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về hộ khẩu thường trú của người được công nhận
có quyền sở hữu đối với diện tích làm thêm, nhà ở xây dựng mới.